나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21881 [13] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 '연산역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2003.04.18 사용승인 및 2019년 리모델링 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 204호 외 13개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 되어 있으며, 각 개별호수 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21881 (13)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 9층902호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 97,000,000원

* 토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 토지지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 건물지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동OOOOOOOO (동부산신용협동조합)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1, 3호선 환승역인 '연산역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다. 연산역은 부산의 중심지로서 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2020년 3월 25일 동부산신용협동조합 근저당 (채권액 840,000,000원).

* 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 없음 (지상권 개요 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 박신영 (박 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 420,000원

* 전입/사업일자: 2023년 8월 10일

* 확정일자: 2023년 8월 10일

* 배당신고일자: 2025년 5월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

* 기타 사항: 중복사건, 공동담보로 진행됩니다.

1.3. 상권분석

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* 본건이 소재한 연산동 지역은 부산의 주요 업무지구 및 교통의 요지로, 유동인구가 풍부한 상업지역입니다.

* 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 오피스텔의 주거 및 업무 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 특히, 연산역은 1호선과 3호선이 만나는 환승역으로, 부산 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

* 주변에 연제초등학교가 있어 학군 배후 수요도 일부 확보 가능합니다.

* 실거래가 정보에 따르면, 연산동 일대 오피스텔의 경우 면적에 따라 월세가 1000/40만원에서 3000/55만원 수준으로 형성되어 있으며, 전세는 1억 3천만원대의 매물도 존재합니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 부산도시철도 1, 3호선 환승역인 연산역을 도보로 이용 가능하여 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

* 교육: 연제초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리할 수 있습니다.

* 편의시설: 건물 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 연산동 일대에는 다양한 쇼핑몰, 레스토랑, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 건물 이용 상태: 감정평가서 요약에 따르면, 이해관계인 부재로 실제 이용 상태를 경매 진행 시 확인해야 합니다. 이는 명도 시 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 동일한 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행되거나, 여러 부동산이 공동으로 담보 제공된 경우 절차상 복잡성이 발생할 수 있습니다. 다만, 본건은 권리분석상 인수할 권리가 없어 낙찰자에게 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 연제구 연산동에 위치한 오피스텔로서, 뛰어난 교통 환경과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가가 9,700만원으로 비교적 저렴하게 책정되어 있으며, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 내부 이용 상태에 대한 현장 확인이 필수적이며, 중복 사건으로 인한 절차상의 특이점을 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 최고의 입지: 부산의 주요 교통 허브인 연산역 초역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 낮은 감정가: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회입니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구의 주거용 또는 소규모 업무용으로 적합하며, 투자 진입 장벽이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

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현재 제공된 정보와 공개된 시세 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다. 본건의 감정가는 97,000,000원입니다.

최근 연산동 지역 오피스텔의 임대료 수준을 고려할 때, 전용면적 약 22.68㎡(약 6.86평)의 경우 보증금 1,000만원 ~ 3,000만원에 월세 40만원 ~ 55만원 선에서 거래되고 있습니다. 전세 시세는 약 1억 3천만원대로 형성되어 있습니다.

다른 유사 오피스텔의 매매 실거래가 정보가 직접적으로 제공되지 않아 정확한 시세 파악은 어렵지만, 임대 시세 등을 고려했을 때 본건의 감정가 9,700만원은 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 보입니다.

일반적인 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 80% ~ 110% 범위에서 형성되나, 본건과 같이 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 경우, 90% ~ 100% 수준에서 입찰 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 보수적으로 87,300,000원 (감정가의 90%) 에서 97,000,000원 (감정가의 100%) 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가를 결정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 최근 3~6개월 간의 부산 연제구 연산동 지역 오피스텔 실거래가 및 현재 매물 가격 상세 조사

* 본건과 유사한 면적, 층수, 방향을 가진 오피스텔의 최근 3개월 평균 낙찰가율 확인

* 현장 방문을 통한 물건 상태 (내부 상태, 수리 필요 여부, 주변 환경 등) 직접 확인

* 본 물건의 특수사항 (중복사건, 공동담보)에 따른 잠재적 영향 분석

이러한 정보들을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.