나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21881 [12] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 '연산역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2003.04.18 사용승인 및 2019년 리모델링 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 204호 외 13개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 되어 있으며, 각 개별호수 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21881 (12)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 97,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4, 라이크 이즈 이즈 8층803호

건물명: 라이크 이즈 iz

용도: 오피스텔

건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 8층 803호

사용승인일: 2003년 04월 18일 (2019년 리모델링 추정)

총 세대수: 65세대 (전체 건물 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지지분: 5.5126㎡ (약 1.67평)

건물면적(전용면적): 22.68㎡ (약 6.86평)

건물지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 권리관계

채권자: 동OOOOOOOO

등기부채권 총액: 850,000,000원

주요 권리사항:

* 말소기준권리: 2020-03-25 접수, 동부산신용협동조합 근저당 (840,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을7 근저당, 을8 주택임차권, 갑7 임의경매 등

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (명세서상)

1.5. 임차인 현황

임차인: 홍수진

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입/확정일자: 2023년 11월 08일

배당신고일자: 2024년 11월 18일

대항력: 없음

권리분석 결과, 임차인 홍 의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.6. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건으로 파악됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 도시 환경이 잘 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있습니다. 특히 부산도시철도 1호선 및 3호선 환승역인 ‘연산역’이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

2.3. 토지 및 인접 도로 상태

본건이 속한 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 잘 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 총평

본건은 동부산신용협동조합의 근저당을 말소기준으로 하는 임의경매 사건입니다. 등기부상 을구에 설정된 근저당, 주택임차권, 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 위 소멸 예정 권리 외에 별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 권리분석

임차인 홍 은 2023년 11월 08일에 전입 및 확정일자를 받았으나, 말소기준권리인 근저당보다 후순위이며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 업무 및 상업 지구 중 하나로, 다양한 오피스텔, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있습니다. ‘연산역’을 중심으로 유동인구가 많아 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

4.2. 오피스텔 시장 현황

본 건은 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 소규모 면적(22.68㎡)은 1인 가구 또는 소규모 사업장 임대에 적합할 것으로 보입니다. 주변 지역 오피스텔 시세를 고려할 때, 본 건의 경우 적정 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 정확한 임대 시세는 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에 연제초등학교가 위치하며, 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 연산역 인근 상업지구를 통해 편리하게 이용 가능합니다.

5.2. 주요 교통망

부산 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역이 도보권에 있어 부산 시내 어디든 이동이 용이합니다. 다양한 버스 노선 또한 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 건물 내 편의시설

건축물 정보상 승강기, 주차설비, 소방설비 등이 갖추어져 있으며, 각 세대별 위생, 급배수, 난방 설비가 설치되어 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2003년 사용승인된 건물로, 연식이 20년 이상 경과하여 향후 시설 유지보수 및 리모델링에 대한 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 2019년 리모델링 추정 정보가 있으나, 구체적인 보강 범위는 확인이 필요합니다.

6.2. 실제 이용상태 확인 필요

감정평가서상 이해관계인 부재로 실제 이용상태 확인이 필요한 점을 명시하고 있습니다. 경매 진행 시점에 정확한 현황 파악이 필수적입니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 권리 관계나 채무 구조를 복잡하게 만들 수 있어 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 여건이 매우 우수하며 주변 상업 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 명확한 물건입니다. 또한, 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 감정가는 97,000,000원으로 책정되었으나, 역세권 소형 오피스텔의 시세는 이보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 건물 연식과 실제 이용 상태 확인 등 몇 가지 확인이 필요한 사항은 있으나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

연산역 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 권리관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자의 추가 인수 부담이 없습니다.

8.3. 소형 면적

22. 68㎡의 소형 면적으로 1인 가구 임대 시장에 적합하며, 비교적 낮은 진입 장벽을 가집니다.

8.4. 잠재적 시세 상승 여력

감정가 대비 현재 시세가 더 높게 형성될 가능성을 배제할 수 없어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 2026년 05월 06일 기준으로 감정가 97,000,000원으로 평가되었습니다. 현재 시점을 기준으로, 본 건과 유사한 조건의 연산동 일대 오피스텔 실거래가 및 임대 수익률 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

다만, 본건의 정확한 현 시세는 추가적인 부동산 시장 조사 및 분석이 필요합니다.

현 시세 및 물건 가치를 고려하여, 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 검토하시는 것을 추천드립니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 투자 목표, 그리고 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

해당 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없으며, 임차인의 보증금 인수 부담도 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.