나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21881 [5] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 '연산역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2003.04.18 사용승인 및 2019년 리모델링 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 204호 외 13개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 되어 있으며, 각 개별호수 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21881 (5)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 4층406호 (신주소: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31)

용도: 오피스텔

감정가: 95,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 연제초등학교 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 다수 소재합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 및 3호선 환승역인 '연산역'이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

본 경매는 동OOOOOOOO를 채권자로 하여 신청된 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 동부산신용협동조합의 근저당권(채권액 840,000,000원)입니다. 이에 따라 낙찰 후 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 김 씨가 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원에 거주 중이며, 전입일자 및 확정일자는 2023년 5월 4일입니다.

3.4. 인수되는 권리

임차인 김 씨의 경우, 전입/확정일자가 말소기준권리보다 늦고, 등기부상 주택임차권(을10)이 말소 예정으로 되어 있어 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 10,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 연산동 지역은 부산의 주요 상업 및 교통의 요지로, 다양한 업무시설과 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있습니다. 이는 상업적 이용에 유리하며, 향후 건축 및 개발에 관한 법적 제한 사항을 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 2003년 4월 18일 사용승인되었으며, 2019년경 리모델링이 추정됩니다. 철근콘크리트조 평슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물 내 4층 406호입니다. 외벽은 몰탈 위 치장석 마감 등으로 추정되며, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창입니다. 건물 내 승강기, 주차, 소방 설비 등이 갖추어져 있으며, 각 호실별 위생, 급배수, 난방 설비가 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 조사 시 이해관계인 부재로 실제 이용 상태는 경매 진행 시 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보로 인한 복잡한 권리관계가 있을 수 있으나, 현재 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 정리될 것으로 예상됩니다.

* 이해관계인 부재로 인한 실제 이용 상태와 공부상 내용과의 차이 여부를 경매 진행 시 철저히 확인해야 합니다.

7. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 본건 인근에는 연제초등학교, GS더프레시 부산연산점, 다양한 상업시설, 금융시설, 관공서 등이 소재하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 주요 교통 거점인 연산역이 가까워 시내 및 외부 이동이 매우 편리합니다.

* 주변 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 지역인 연산동에 위치하여 역세권 프리미엄과 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 임차인으로 대항력 있는 권리가 없어 낙찰 시 추가적인 인수 부담이 없습니다.

* 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 투자 시 긍정적인 요소입니다. 다만, 건물 준공 연도를 고려할 때 리모델링 상태 및 실제 이용 현황에 대한 면밀한 조사와 함께, 주변 시세를 충분히 고려한 신중한 입찰이 필요합니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 95,000,000원

건물 면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

본건은 연식 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 정보를 고려할 때, 본건의 직접적인 시세 자료는 부족하나, 인근 연산역이즈(2018년 준공)의 평당 매매가가 약 318만원 수준임을 감안하면, 본건(2003년 준공)의 감정가(약 419만원/평)는 다소 높을 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가의 85~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 87,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.