나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21881 [4] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 '연산역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2003.04.18 사용승인 및 2019년 리모델링 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 204호 외 13개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 되어 있으며, 각 개별호수 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21881 (4)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4, 라이크 이즈 이즈 3층 307호

용도: 오피스텔

감정가: 91,000,000원

토지면적: 5.25㎡ (약 1.59평)

건물면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산도시철도 1, 3호선 환승역인 '연산역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로상태: 본건 건물은 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

주변 시설: 인근에 연제초등학교 등 교육시설과 다수의 상업 및 업무시설이 밀집하여 생활 및 업무 편의성이 높은 지역입니다. 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 3월 25일 접수된 동부산신용협동조합의 근저당권(채권액 840,000,000원)으로, 본 경매로 인해 근저당권 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 30일

* 확정일자: 2022년 5월 2일

* 배당신고일자: 2025년 1월 17일

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원

소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

채권 총액: 918,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 연산동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 업무시설과 주거시설이 밀집해 있어 안정적인 수요층을 확보할 수 있는 지역입니다.

특히 연산역 역세권이라는 점은 상업시설 및 오피스텔의 가치를 높이는 중요한 요인입니다.

주변에 연제초등학교가 있어 교육 환경 또한 갖추고 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

연산동 지역의 유사 면적 오피스텔 시세는 최근 95,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 거래되는 경향을 보입니다.

5. 생활정보

교통: 연산역(1, 3호선) 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행으로 시내외 접근성이 뛰어납니다.

편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 연제초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 노후도: 2003년 사용승인을 받은 건물로, 2019년 리모델링 추정되나 건축 후 20년 이상 경과하여 일부 시설의 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

이용상태 미확인: 이해관계인 부재로 실제 이용 상태 확인이 필요하며, 현재 공실이거나 불법 용도 사용 등 추후 명도 또는 원상복구 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

중복사건 및 공동담보: 해당 물건은 중복사건 및 공동담보로 묶여 있어, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 하위의 권리는 경매로 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

토지이용계획 제한: 방화지구, 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 주요 교통 요충지인 연산역 역세권에 위치하며, 주변에 생활 편의시설 및 주거, 상업시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건이 우수합니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 건물 노후도 및 실제 이용 상태 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

연산역 초역세권의 뛰어난 입지.

부산 중심부로서의 높은 미래가치.

경매 절차상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 가능.

오피스텔로서 안정적인 임대 수익 기대 가능 지역.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 91,000,000원입니다.

주변 유사 면적 오피스텔의 최근 시세 및 본건의 입지 조건을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가 범위는 95,000,000원에서 105,000,000원으로 예상됩니다.

권리상 인수 부담이 없고 입지가 우수하므로, 시세 대비 합리적인 가격인 100,000,000원 내외의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.