나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21881 [10] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 '연산역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2003.04.18 사용승인 및 2019년 리모델링 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 204호 외 13개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 되어 있으며, 각 개별호수 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21881 (10)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 6층604호

용도: 오피스텔

감정가: 96,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지지분: 5.5126㎡ (약 1.67평)

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOO (동부산신용협동조합으로 추정)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 '연제초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1, 3호선 환승역인 '연산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 동부산신용협동조합의 근저당 (을9, 채권최고액 840,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 등기부상의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 성수진

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자/사업일자: 2024-05-22

* 확정일자: 2024-05-22

* 배당신고일자: 2025-05-07

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.

3.5. 집합건물 등기부요약

* 소유권이전: 박성준 (갑4, 갑6)

* 근저당: 동부산신용협동조합 (을9, 840,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 성수진 (을10, 8,450,000원, 말소)

* 임의경매: 동부산신용협동조합 (갑7, 말소)

* 등기부채권 총액: 848,450,000원

3.6. 권리분석 관련 특이사항

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 다소 복잡할 수 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 주요 시설

본건 인근에는 연제초등학교, 연산초등학교, 브니엘고등학교 등 교육시설과 다수의 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 또한, 부산도시철도 1, 3호선 환승역인 연산역이 가까워 다양한 상업 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

4.2. 상권 특성

연산동 지역은 부산의 주요 교통 요충지로서, 오피스텔 및 업무시설이 밀집해 있어 상주인구 및 유동인구가 풍부한 지역입니다. 다수의 공공기관 및 금융기관, 병원 등이 위치하고 있어 직주근접의 수요가 높습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 검색한 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: GS더프레시 부산연산점, 빅식자재마트 시청점 등

* 금융: 다수의 은행 및 금융기관 접근 용이

* 의료: 부산시청 인근 병의원 밀집

5.2. 교육시설

* 연제초등학교 (북측 인근, 약 200m)

* 연산중학교, 브니엘고등학교 등 (도보 및 차량 접근 가능)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

성수진 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고일자를 거쳐 보증금 회수를 시도하였으나 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다. 다만, 임대차 관계가 명확하지 않은 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 건축물 관련 리스크

건축물 사용승인일이 2003년으로 비교적 오래되었으나, 2019년 리모델링 추정되어 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 내부 이용 상태는 현장에서 반드시 확인이 필요합니다.

6.3. 법적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역(상대정화구역) 등에 해당하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.4. 중복사건, 공동담보 관련 리스크

중복사건 및 공동담보 물건의 경우, 권리관계가 복잡하여 경매 절차에서 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다. 그러나 본 건의 경우 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자의 권리 인수에 직접적인 영향은 적습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 연산동에 위치한 오피스텔입니다. 연산역 초역세권으로 뛰어난 교통 환경과 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있어 직주근접 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 감정가는 96,000,000원으로, 비교적 소형 평형(22.68㎡)임에도 불구하고 입지적 가치가 높습니다. 권리분석 상 낙찰자가 인수할 부담이 없으며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인되어 명도 관련 리스크가 크지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 트리플 역세권(1, 3호선 연산역)에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 연제초등학교 등 교육 시설이 인접해 있고, 주변에 관공서, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 2003년 준공이나 2019년 리모델링 추정되어 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 소형 평형으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 96,000,000원입니다. 유사 면적 및 위치의 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 경우 현재 시세가 감정가와 유사하거나 약간 상회할 가능성이 있습니다.

검색된 자료에 따르면, 연산동 지역 오피스텔의 실거래가 정보가 직접적으로 나와있지 않아 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 다만, 인근 지역의 오피스텔 매매 사례 및 공시지가를 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

전용면적 32.9㎡의 오피스텔이 5,000만원에 직거래된 사례가 있으나, 이는 해당 물건의 특수한 상황(직거래, 급매 등)을 반영한 것으로 보입니다. 또한, 75.26㎡ 오피스텔이 1억 9800만원에 매물로 나온 사례도 있어, 면적과 상태에 따른 가격 편차가 큰 점을 감안해야 합니다.

본건의 경우 22.68㎡(약 6.86평)의 소형 면적임을 감안할 때, 권리상의 부담이 없고 입지가 좋다는 점을 고려하여 감정가인 96,000,000원 전후에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 및 최근 실거래가 변동 추이를 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.