나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21881 [7] 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ‘연제초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1,3호선 환승역 '연산역' 소재하는 등 제반 교통상황 양호함.

건물의 구조

2003.04.18 사용승인 및 2019년 리모델링 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 204호 외 13개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창임.

이용상태

공히 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 주차설비, 소방설비 등 되어 있으며, 각 개별호수 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21881 (7)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1259-4, 라이크 이즈 이즈 5층 502호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 96,000,000원

* 토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 토지 지분: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 건물 지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동OOOOOOOO (동부산신용협동조합)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 해당 사항 없음

* 특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 인근에 연제초등학교가 소재하고 있습니다.

주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1, 3호선 환승역인 '연산역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 2003년 4월 18일 사용승인되었으며, 2019년 리모델링이 추정되는 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 5층 502호입니다.

외벽은 몰탈 위 치장석 마감, 내벽은 벽지마감으로 추정되며 창호는 샷시창입니다.

토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형이며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

주변 시설로는 연제초등학교, 연제구청, 부산시청, 부산경찰청, 각종 은행, 병원, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않아, 일반적으로 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부산지방법원 2025타경21881호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 동부산신용협동조합의 근저당권(을11)이며, 채권 최고액은 840,000,000원입니다.

이후 접수된 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 840,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 420,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-06

* 확정일자: 2024-02-15

* 배당신고일자: 2025-05-08

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인 고 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부산광역시 연제구 연산동은 부산의 핵심적인 행정, 업무, 교통의 중심지입니다.

부산시청, 부산경찰청, 연제구청 등 주요 관공서와 금융기관이 밀집해 있어 관련 종사자들의 임대 수요가 풍부합니다.

연산역은 부산지하철 1호선과 3호선의 환승역으로, 부산 전역으로의 이동이 매우 용이하며, 이를 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있습니다.

따라서 본건 오피스텔은 직장인 수요를 중심으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 공존하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산지하철 1, 3호선 환승역인 연산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 부산시청, 연제구청 등 주요 공공기관이 인접해 있으며, 대형마트, 병원, 은행, 각종 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활하기에 매우 편리합니다.

교육환경: 본건 북측 인근에 연제초등학교가 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역(상대정화구역)으로 지정되어 있어 교육 환경 또한 비교적 양호한 편입니다.

직주근접: 부산시청 및 주요 업무지구가 인접해 있어 직장인들의 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 본 경매 물건은 '중복사건' 및 '공동담보'로 표기되어 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 낙찰 후 소유권 이전 과정에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 법원에 비치된 관련 서류를 통해 상세한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

건물 노후화 및 유지보수: 2003년 사용승인된 건물로, 2019년 리모델링이 추정되나 정확한 건물 상태는 현장 확인이 필요합니다. 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

이용상태 미확인: 감정평가서에 '이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매 진행 시 확인 요함'이라고 명시되어 있습니다. 임대차 관계, 불법 건축물 등 실제 점유 및 이용 현황을 반드시 조사해야 합니다.

토지 지분: 본건의 토지 면적 및 토지 지분이 5.51㎡로 매우 작게 표기되어 있습니다. 이는 집합건물로서 일반적인 경우일 수 있으나, 토지 이용에 대한 권리 관계를 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 행정 중심지인 연제구 연산동에 위치한 오피스텔로서, 연산역 역세권의 뛰어난 교통망과 풍부한 직장인 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 투자처입니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 권리 관계는 명확하고 깨끗한 편입니다.

다만, '중복사건', '공동담보' 표기는 추가적인 주의가 필요하며, 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태 및 이용 현황을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

감정가가 현재 시세 대비 상당히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 또한 기대해 볼 수 있는 매력적인 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 입지: 부산의 주요 행정 및 업무 중심지인 연산동의 핵심 위치.

최고의 교통망: 연산역(1,3호선 환승) 역세권으로 대중교통 이용 매우 편리.

안정적인 배후 수요: 부산시청 등 주요 관공서 및 다수 기업체 인접으로 직장인 임대 수요 확보 용이.

깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예정, 임차인 대항력 없음.

시세 대비 낮은 감정가: 현재 시세보다 감정가가 낮아 낙찰 후 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 96,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적(약 6.86평)의 오피스텔 매매가는 1억 3천만원에서 1억 4천만원 선으로 형성되어 있습니다.

본건은 인수해야 할 임차 보증금이 없어, 낙찰가가 곧 실질적인 취득 가액이 됩니다.

감정가가 시세 대비 약 30% 이상 저렴하게 책정된 점을 고려할 때, 경쟁률이 높을 것으로 예상됩니다.

안정적인 투자 수익률을 확보하고, 무리한 경쟁을 피하기 위해 시세의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

현장 조사를 통해 건물 내부 상태, 리모델링 여부, 주변 경쟁 물건 등을 종합적으로 파악한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

추천 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

* 상기 입찰가는 현 시세 및 예상 경쟁률을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 변화 및 현장 조사 결과에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.