나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22118 [10] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 13층1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하는 미남초등학교의 남서측 인근에 위치하는 현칭 엘이즈N13 12층 1201호 외 9개호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선과 4호선 미남역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 12층 1201호 외 9개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감
창호; 새시 창호

이용상태

기호 (1)~(10) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 현칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22118 (10)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 13층1305호

용도: 오피스텔

감정가: 144,000,000원 (1억 4천 4백만원)

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

건물면적: 26.83㎡ (약 8.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 본 건 현칭 "엘이즈N13"임.

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치하며, 미남초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 및 4호선 미남역이 소재하여 교통이 편리합니다.

* 미남역은 부산 도시철도의 주요 환승역으로, 이를 통해 부산 시내 접근성이 우수합니다.

* 다만, 미남역 주변은 연산역이나 동래역과 같이 상권이 매우 발달한 지역이라기보다는 주거지로서의 역할이 강한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (을1)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 부산은행 근저당권 (을1) 이하 후순위 권리 일체 (주택임차권 을2, 임의경매 갑3)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 등기사항증명서상 확인되지 않습니다 (다만, 특수 물건 정보에 '지상권개요'가 언급되어 있으나 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (변경 전: 이상민)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2022-08-23

* 확정일자: 2022-08-19

* 대항력: 없음 (등기부 을2 주택임차권은 말소 예정)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다)

* 등기부채권 총액: 4,915,000,000원 (참고용)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 온천동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 오피스텔로서 업무시설로 이용 중이며, 주변 상권은 미남역을 중심으로 형성되어 있습니다.

* 인근에 다양한 식당, 카페, 편의시설이 존재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 대규모 상업지구보다는 근린생활시설 위주의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 3호선과 4호선 미남역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 인근에 미남초등학교가 소재합니다.

* 편의시설: 미남역 주변의 상업시설, 은행, 병원(광혜병원, 세화병원 등) 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 주변은 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있으며, 온천천 카페거리와 같은 휴식 공간도 인근에 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 본건은 유동화물건으로, 일반 물건보다 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다. 공동담보 물건으로 경매 절차에 영향을 줄 수 있는 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축법 제한: 본건 토지는 최고 높이 36m 이하 제한이 있는 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.

* 혐오시설: 현재 검색된 정보 상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 동래구 온천동에 위치한 엘이즈N13 오피스텔로, 미남역 역세권에 있어 교통이 매우 편리합니다. 오피스텔로서 업무시설로 이용 중이며, 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없어 보입니다. 임대차 관계는 미상이나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 유동화물건이라는 특이사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 요지: 부산 도시철도 3, 4호선 미남역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상권 및 편의시설 접근성이 양호함.

* 권리 부담 없음: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능함.

* 오피스텔로서의 활용성: 1인 가구 및 소규모 사업체를 위한 임대 수요 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 144,000,000원 (1억 4천 4백만원) 입니다.

현재 인근 오피스텔 시세를 분석한 결과, 유사 면적(20~30㎡대)의 오피스텔 매매가는 약 1억 2천 5백만원에서 3억 2천만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히, 2021년 입주한 엘이즈N13 오피스텔의 경우, 전용면적 26.83㎡ (약 8.12평)의 본건과 유사한 면적을 가진 오피스텔의 시세는 1억 2천만원대부터 시작하며, 신축급 오피스텔은 2억원 이상으로 거래되기도 합니다.

본건은 감정가 1억 4천 4백만원으로, 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 또한, 인수 부담이 없는 권리 분석이 장점입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 사이에서, 입찰 당시의 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

(참고: 정확한 시세 조사를 위해서는 실거래가, 공실률, 임대수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.