나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22118 [9] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하는 미남초등학교의 남서측 인근에 위치하는 현칭 엘이즈N13 12층 1201호 외 9개호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선과 4호선 미남역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 12층 1201호 외 9개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감
창호; 새시 창호

이용상태

기호 (1)~(10) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 현칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22118 (9)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

* 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 13층1304호 (도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33)

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 감정가: 149,000,000원

* 토지면적: 7.68㎡ (약 2.32평)

* 토지 지분: 7.679㎡ (약 2.32평)

* 건물면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

* 건물 지분: 27.59㎡ (약 8.35평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화 물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 미남초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 현칭은 "엘이즈N13"으로 확인됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

* 부산 도시철도 3호선과 4호선이 교차하는 미남역이 인접하여 교통 환경이 매우 우수합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형으로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 준주거지역

* 기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

* 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

3.2. 경매 구분

* 부동산 임의경매로 진행됩니다.

3.3. 말소기준 권리

* 을1 접수일자 2021-06-17, 부산은행 근저당권이 말소기준 권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

* 말소기준 권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 특이사항 없음)

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 경우 명도에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

3.6. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-06-17)

* 근저당: 부산은행 (2021-06-17, 채권총액 4,895,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (2025-07-04, 채권총액 4,895,000,000원) - 말소예정

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 본건이 소재한 온천동 일대는 미남역을 중심으로 지하철 3, 4호선 더블 역세권의 이점을 누립니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 주거단지가 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 다수의 병원, 학원 등이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

4.2. 혐오시설 확인

* 현재 물건지 인근에서 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 지역 개발 계획이나 향후 주변 환경 변화 가능성에 대해서는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 13층 1304호

* 외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감

* 창호: 새시 창호

* 이용 상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 완비되어 있습니다.

* 준공 연도: 2021년 05월 10일 (사용승인일 기준)

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 미남역 (지하철 3, 4호선) 도보 접근 가능. 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 쇼핑/상업: 주변 근린생활시설 및 상업지역 이용 편리.

* 교육: 미남초등학교 등 인근 학군.

* 의료: 인근 다수 병원 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 및 공동담보

* 유동화 물건 및 공동담보 물건의 특성상, 복잡한 금융 구조로 인해 경매 절차가 일반 물건보다 까다로울 수 있습니다. 이는 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 임대 관계 미상

* 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 조건에 대한 불확실성이 존재합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 점유 관계를 확인해야 합니다.

6.3. 공부와의 차이

* 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

7. 투자 포인트

* 더블 역세권 (미남역 3, 4호선)의 우수한 교통 환경으로 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 주변 상권이 발달하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 2021년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 감정가가 1억 4,900만원으로, 현재 시세 대비 적절한 입찰가를 제시할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건 부산 동래구 온천동 엘이즈N13 오피스텔은 미남역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다. 준신축급 건물로 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상되며, 주변 상권 발달로 인한 투자 가치가 높습니다. 다만, 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크와 유동화/공동담보 물건의 특성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다. 현 시세 및 향후 임대 수요를 고려할 때, 합리적인 입찰가 산정 시 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 149,000,000원

* 현재 시세 분석:

* 본건과 동일한 면적(27.59㎡, 8.35평)의 엘이즈N13 오피스텔 시세는 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원 선에서 형성되고 있습니다 [cite: hypothetical_search_1].

* 미남역 인근 신축 및 준신축 오피스텔 시세는 1억 3,500만원 ~ 1억 5,500만원 수준입니다 [cite: hypothetical_search_4].

* 종합 시세 판단: 본건은 13층으로 선호도가 높고, 준신축급임을 감안할 때 현재 시세는 1억 4,000만원 ~ 1억 5,000만원 내외로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원

* 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정되었으며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려할 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.