나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22118 [4] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 12층1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하는 미남초등학교의 남서측 인근에 위치하는 현칭 엘이즈N13 12층 1201호 외 9개호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선과 4호선 미남역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 12층 1201호 외 9개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감
창호; 새시 창호

이용상태

기호 (1)~(10) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 현칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22118 (4)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 12층1204호 (현칭: 엘이즈N13)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 149,000,000원

토지면적: 7.68㎡ (약 2.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (에이치에프비사이유동화전문유한회사)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 본건 현칭 "엘이즈N13"임.

1.2. 건물 개요

주구조: 철근콘크리트구조

지붕구조: (철근)콘크리트

건물 층수: 지하 1층, 지상 13층 (본건 12층)

건물 총 호수: 40호

건축물대장상 주 용도: 업무시설

사용승인일: 2021년 05월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, 미남초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산 도시철도 3호선 및 4호선 미남역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(36m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

건물의 동측으로는 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 06월 17일 접수된 부산은행의 근저당권(을1)입니다. 본 건에 설정된 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (변경전: 서예은)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 03월 08일

* 확정일자: 2023년 01월 05일

* 배당신고일자: 2024년 03월 07일

* 대항력: 없음

* 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 대상입니다.

3.3. 인수 보증금

본 건의 경우, 임차인에게 대항력이 없으며 등기부상 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (주식회사제이엘컴퍼니, 2021-06-17)

* 을1: 근저당권 (부산은행, 4,895,000,000원, 말소기준권리)

* 을2: 주택임차권 (서예은, 30,000,000원, 말소)

* 갑3: 임의경매 (에이치에프비사이유동화전문유한회사, 말소)

* 등기부채권 총액: 4,925,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 온천동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 또한, 미남역을 중심으로 한 상권은 유동인구가 풍부하여 오피스텔 및 근린생활시설 운영에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

4.2. 투자 및 임대 수요

미남역이라는 트리플 역세권(3,4호선, 인근 예정역)의 편리한 교통망은 직장인들의 주거 수요를 높이는 요인으로 작용합니다. 이는 오피스텔의 안정적인 임대 수요로 이어질 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 시설

인근에 각종 근린생활시설이 자리하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

미남초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에게 교육 환경을 제공합니다.

5.3. 교통 편의

부산 지하철 3호선 및 4호선 미남역이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 부산 시내 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오 시설 여부

주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 기타 사항

* 본건은 유동화 물건 및 공동담보로 경매가 진행 중이므로, 권리관계 분석 시 복합적인 요소를 고려할 필요가 있습니다. (단, 현재까지의 분석으로는 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

* 기타 임대 관계는 미상이나, 임차인 현황 및 등기부상 권리 분석 결과 인수할 임대차 관계는 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건 부산 동래구 온천동 소재 엘이즈N13 오피스텔은 미남역 역세권이라는 뛰어난 교통 환경을 기반으로 하며, 신축급 건물이라는 점에서 긍정적인 평가를 할 수 있습니다. 권리관계 또한 명확하여 낙찰 후 명도 외 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 인근의 지속적인 개발 및 주거 수요 증가 추세를 고려할 때, 투자 및 실거주 목적으로도 충분히 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 트리플 역세권(3,4호선, 인근 예정역)의 우수한 교통 접근성.

* 신축급 오피스텔로써 비교적 높은 상품성 보유.

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능.

* 온천동 일대의 꾸준한 수요층 확보 예상.

9. 예상 입찰가

본건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔이며, 전용면적 27.59㎡(약 8.35평)입니다. 최근 유사한 오피스텔의 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 현재 시세는 감정가 149,000,000원과 유사하거나 소폭 상승한 1억 5천만원에서 1억 7천만원 사이로 형성되어 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원으로 산정합니다. 다만, 이는 현재 시세를 기준으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 경쟁률을 예상하고 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.