나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22118 [7] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하는 미남초등학교의 남서측 인근에 위치하는 현칭 엘이즈N13 12층 1201호 외 9개호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선과 4호선 미남역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 12층 1201호 외 9개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감
창호; 새시 창호

이용상태

기호 (1)~(10) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 현칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22118 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프비사이유동화전문유한회사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 (신축 주소: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33) 13층 1302호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 149,000,000원

토지면적: 7.68㎡ (약 2.32평)

건물면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

1.3. 건물 개요

건물명: 엘이즈N13

총 층수: 13층

해당 층/호수: 13층 1302호

준공일: 2021년 5월 10일 (사용승인일 기준)

총 세대수: 40호

건축구조: 철근콘크리트구조

건축면적(연면적): 2,307.9㎡ (약 698.14평)

대지면적: 415.7㎡ (약 125.75평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, 미남초등학교의 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 3호선과 4호선 미남역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

지역 지구: 준주거지역

기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한 지역(36m), 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-06-17)

말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2021-06-17, 4,895,000,000원)

임의경매 개시: 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (2025-07-04)

총 채권액: 4,905,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김정록

보증금: 10,000,000원

차임: 660,000원

전입/사업자 등록일: 2024-09-05

배당신고일자: 2024-09-05

대항력: 없음

비고: 주택임차권이 등기되었으나, 말소 대상이며 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 부산은행 근저당권, 김정록의 주택임차권 등은 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 인수해야 할 별도의 부담이 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 동래구 온천동은 부산의 도심 지역으로, 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달해 있습니다. 미남역 역세권을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

4.2. 편의시설 및 유동인구

미남초등학교, 다양한 근린생활시설, 상업 시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 미남역(3, 4호선)은 부산 시내 주요 지역으로의 접근성을 높여 유동인구 유입에 긍정적인 영향을 미칩니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설은 특별히 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 시설

건물에는 급배수 및 위생 설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

미남초등학교, 각종 은행, 병원, 마트, 식당 등 생활 편의 시설이 근거리에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특이사항

'유동화물건', '공동담보' 표기는 채권 금융 구조가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 다만, 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 물건 상태 (추정)

임대 관계는 미상이나, 등기부상 임차인의 대항력 없음 및 말소 예정으로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 현황 및 물건 상태는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구의 역세권 오피스텔로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 입지입니다. 감정가 1억 4,900만 원 대비 총 채권액이 매우 높아 채무 불이행으로 인한 임의경매로 진행된 것으로 파악됩니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 '유동화물건', '공동담보' 등의 특이사항과 실제적인 물건 상태, 공실 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 편리성: 미남역(3, 4호선) 도보 거리의 더블 역세권 입지.

* 입지 우수성: 동래구 온천동의 중심 상업 및 업무 지구에 위치.

* 권리관계 명확성: 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 잠재적 가치: 역세권 오피스텔로서 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 149,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 감정가 수준 또는 소폭 상승한 1억 5,000만 원 ~ 1억 6,000만 원 선에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (시세 분석 결과, 인근 유사 오피스텔의 매매가는 전용면적 기준 3.3㎡당 약 800만 원 ~ 1,000만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 전용면적 약 8.35평으로, 이를 단순 환산 시 약 6,680만 원 ~ 8,350만 원 수준이 됩니다. 그러나 이는 단순 계산이며, 실제 거래 사례 및 건물의 상태, 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 본 건의 감정가는 이러한 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 경매는 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으므로, 입찰 희망가는 주변 시세, 물건의 현황, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 결정해야 합니다. 현재 제공된 시세 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기에 한계가 있습니다. 최종 입찰가 결정은 현장 조사 및 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.)1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22118 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프비사이유동화전문유한회사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 (신축 주소: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33) 13층 1302호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 149,000,000원

토지면적: 7.68㎡ (약 2.32평)

건물면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

1.3. 건물 개요

건물명: 엘이즈N13

총 층수: 13층

해당 층/호수: 13층 1302호

준공일: 2021년 5월 10일 (사용승인일 기준)

총 세대수: 40호

건축구조: 철근콘크리트구조

건축면적(연면적): 2,307.9㎡ (약 698.14평)

대지면적: 415.7㎡ (약 125.75평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, 미남초등학교의 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 3호선과 4호선 미남역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

지역 지구: 준주거지역

기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한 지역(36m), 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-06-17)

말소기준권리: 부산은행 근저당권 (2021-06-17, 4,895,000,000원)

임의경매 개시: 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (2025-07-04)

총 채권액: 4,905,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 660,000원

전입/사업자 등록일: 2024-09-05

배당신고일자: 2024-09-05

대항력: 없음

비고: 주택임차권이 등기되었으나, 말소 대상이며 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 부산은행 근저당권, 김정록의 주택임차권 등은 소멸될 예정입니다. 낙찰자는 인수해야 할 별도의 부담이 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 동래구 온천동은 부산의 도심 지역으로, 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달해 있습니다. 미남역 역세권을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

4.2. 편의시설 및 유동인구

미남초등학교, 다양한 근린생활시설, 상업 시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 미남역(3, 4호선)은 부산 시내 주요 지역으로의 접근성을 높여 유동인구 유입에 긍정적인 영향을 미칩니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설은 특별히 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 시설

건물에는 급배수 및 위생 설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

미남초등학교, 각종 은행, 병원, 마트, 식당 등 생활 편의 시설이 근거리에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특이사항

'유동화물건', '공동담보' 표기는 채권 금융 구조가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 다만, 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 물건 상태 (추정)

임대 관계는 미상이나, 등기부상 임차인의 대항력 없음 및 말소 예정으로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 현황 및 물건 상태는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구의 역세권 오피스텔로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 입지입니다. 감정가 1억 4,900만 원 대비 총 채권액이 매우 높아 채무 불이행으로 인한 임의경매로 진행된 것으로 파악됩니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 '유동화물건', '공동담보' 등의 특이사항과 실제적인 물건 상태, 공실 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 편리성: 미남역(3, 4호선) 도보 거리의 더블 역세권 입지.

* 입지 우수성: 동래구 온천동의 중심 상업 및 업무 지구에 위치.

* 권리관계 명확성: 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음.

* 잠재적 가치: 역세권 오피스텔로서 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 149,000,000원

인수 보증금: 0원

시세 분석 결과, 인근 유사 오피스텔의 매매가는 전용면적 기준 3.3㎡당 약 800만 원 ~ 1,000만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적 약 8.35평을 단순 환산 시 약 6,680만 원 ~ 8,350만 원 수준이 됩니다. 다만, 이는 단순 계산이며, 실제 거래 사례 및 건물의 상태, 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 본 건의 감정가는 이러한 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 현재 제공된 시세 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기에 한계가 있습니다. 따라서, 입찰 희망가는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 1억 5,000만 원 ~ 1억 6,000만 원 선에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가 결정은 현장 조사 및 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

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