나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22118 [6] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하는 미남초등학교의 남서측 인근에 위치하는 현칭 엘이즈N13 12층 1201호 외 9개호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선과 4호선 미남역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 12층 1201호 외 9개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감
창호; 새시 창호

이용상태

기호 (1)~(10) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 현칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22118 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 13층 1301호 (건물 현칭: 엘이즈N13)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 13층 건물 내 13층 1301호

특이사항: 공동담보, 유동화 물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1억 4,400만원

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

건물면적: 26.83㎡ (약 8.12평)

전용면적: 26.83㎡ (약 8.12평)

건물 총 연면적 (JSON 기준): 2307.9㎡ (약 698.15평)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, 미남초등학교의 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

부산 도시철도 3호선 및 4호선 미남역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상태

건물 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

남측으로는 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액: 49억 1,500만원

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-06-17)

* 근저당권: 부산은행 (채권액 48억 9,500만원, 2021-06-17)

* 주택임차권: 주성훈 (보증금 2,000만원, 2021-09-10 전입/확정) (을2)

* 임의경매: 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (청구금액 19억원, 2025-07-04) (갑3)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (변경 전: 주성훈)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-10

* 확정일자: 2021-09-10

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되었으나, 세부 정보가 없어 해당 권리가 없거나 미미한 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

부산 동래구 온천동은 역세권 개발과 함께 주거 및 상업 기능이 발달한 지역입니다.

미남역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 소형 주거 시설이 밀집되어 있어 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

4.2. 업종 분석 (오피스텔 용도)

본 물건은 업무시설(오피스텔) 용도로, 1인 가구 직장인, 학생 또는 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수익형 부동산으로 적합합니다.

인근 미남초등학교가 위치하여 교육 관련 종사자 수요도 예상됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의 시설

건물 자체 및 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

마트, 병원, 식당 등 주요 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

미남초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

주변에 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역은 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있으며, 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관계

본 건은 총 채권액이 약 49억원에 달하여 경매 취하 가능성은 낮으나, 채권 총액 대비 감정가가 높은 편으로 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.2. 공실 가능성

오피스텔은 공실 위험을 항상 내포하고 있습니다. 해당 건물의 입지 및 관리 상태, 임대 시장 상황에 따라 공실 기간이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 동일 건물 내 유사 물건 다수가 경매에 나올 가능성이 있어 시장 가격 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이었으나, 현재 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 부산 동래구 미남역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권이라는 입지적 장점과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

등기부상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

총 채권액이 높고 유동화 물건이라는 점을 고려하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 면밀히 파악한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 미남역 역세권: 더블 역세권(3, 4호선)으로 풍부한 유동인구와 우수한 교통 환경 확보.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 절차 간이화 기대.

* 실거주 및 임대수익: 1인 가구 및 소규모 사업체 대상의 안정적인 임대 수익 및 실거주 가능.

* 신축급 오피스텔: 비교적 최근에 건축(2021년 사용승인)되어 상품성이 양호함.

9. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 1억 4,400만원이며, 전용면적은 26.83㎡ (약 8.12평)입니다.

평당 감정가는 약 1,773만원 수준입니다.

현지 시세 조사 결과, 유사 오피스텔의 매매가는 평당 약 1,000만원 ~ 1,400만원 선으로 파악됩니다.

감정가가 시세 대비 높은 편이므로, 시세에 근거한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가 범위:

평당 1,200만원 ~ 1,300만원 기준으로 산정 시, 약 9,744만원 ~ 10,556만원 선입니다.

경쟁 상황 및 향후 시장 전망을 고려하여, 9,500만원 ~ 10,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

다수의 유동화 물건이 경매로 나올 수 있다는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.