나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22118 [3] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하는 미남초등학교의 남서측 인근에 위치하는 현칭 엘이즈N13 12층 1201호 외 9개호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선과 4호선 미남역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 12층 1201호 외 9개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감
창호; 새시 창호

이용상태

기호 (1)~(10) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 현칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22118 (3)

* 소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 12층1203호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 149,000,000원

* 토지 면적: 7.68㎡ (약 2.32평)

* 토지 지분: 7.679㎡ (약 2.32평)

* 건물 면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

* 건물 지분: 27.59㎡ (약 8.35평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 에이치에프비사이유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화 물건, 공동 담보

* 주의사항: 본건 현칭 "엘이즈N13"임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 12층 1203호

* 준공 일자: 2021년 05월 10일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, 미남초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선과 4호선 미남역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 현재 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역으로 분류되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 (36m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 06월 17일 접수된 부산은행의 근저당권 (채권액 4,895,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리는 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 없음).

* 임차인 현황

본건의 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 파악되지 않았습니다 (미상). 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

* 등기부 요약

- 소유권 보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-06-17)

- 근저당: 부산은행 (2021-06-17, 4,895,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매: 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (2025-07-04)

- 등기부채권 총액: 4,895,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 동래구 온천동은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 지역입니다. 주변에 미남초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 단독 및 공동주택, 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

* 교통 및 접근성

미남역(3, 4호선)이 인접하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 잠재적 임차 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 상권 활성화 요인

역세권 입지와 오피스텔 및 근린생활시설의 혼재는 지역 내 상권 활성화에 기여할 수 있습니다. 유사 오피스텔 매매 시세는 1억 5천만원에서 1억 7천만원 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근에 미남초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다. 부산 지하철 3, 4호선 미남역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 건물 내 편의시설

본 건물은 급배수 및 위생 설비, 화재 경보 시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있어 생활의 편리성을 더합니다.

* 주변 환경

혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았으며, 교육 시설이 인근에 위치하여 상대적으로 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 불확실성

임차인 현황상 인수 보증금이 0원이고 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이로 인해 예상치 못한 명도 관련 문제나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건

공동담보 및 유동화 물건으로 등록되어 있어, 채권 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 경매 진행 과정이나 인수 후 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건축법규 제한

건축법상 최고 높이 제한 지역(36m) 및 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 지하철 3, 4호선 미남역 초역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔입니다. 우수한 교통 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 건물 내 편의시설 또한 양호합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 소멸되는 일반적인 경매 절차를 따르며, 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 상권 분석 결과, 유사 오피스텔의 시세는 감정가 수준이거나 그 이상을 형성하고 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 혐오시설이 인근에 없다는 점도 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지

부산 지하철 3, 4호선 미남역을 도보로 이용 가능한 최고의 역세권 입지를 자랑합니다.

* 신축급 오피스텔

2021년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 관리비 절감 및 쾌적한 주거/업무 환경을 제공합니다.

* 명도 리스크 최소화

인수 보증금이 0원으로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 금전적 부담이나 분쟁의 소지가 매우 적습니다.

* 꾸준한 임대 수요

미남역 주변은 대학가 및 업무지구와 인접하여 1인 가구 및 소규모 사업체를 위한 오피스텔 임대 수요가 꾸준합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 조사된 유사 오피스텔의 매매 시세는 1억 5천만원에서 1억 7천만원 수준입니다. 감정가는 149,000,000원입니다. 이러한 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는 것을 목표로 할 때, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 본 입찰가 범위는 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 잠정적인 제안이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 유동적으로 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.