나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22118 [5] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하는 미남초등학교의 남서측 인근에 위치하는 현칭 엘이즈N13 12층 1201호 외 9개호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선과 4호선 미남역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 12층 1201호 외 9개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감
창호; 새시 창호

이용상태

기호 (1)~(10) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 현칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22118 (5)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 12층1205호 (신축주소: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33)

용도: 오피스텔

감정가: 144,000,000원

토지면적: 7.47㎡ (약 2.26평)

토지지분: 7.467㎡ (약 2.26평)

건물면적: 26.83㎡ (약 8.12평)

건물지분: 26.83㎡ (약 8.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 본건 현칭 "엘이즈N13"임.

건축년도: 2019년 12월 (준공일 기준) / 2021년 5월 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, 미남초등학교의 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 및 4호선 미남역이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

건물은 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

경매구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 6월 17일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 4,895,000,000원)입니다.

소유권보존등기는 2021년 6월 17일 주식회사제이엘컴퍼니 앞으로 되어 있습니다.

임의경매 개시 결정 등기는 2025년 7월 4일 에이치에프비사이유동화전문유한회사 명의로 접수되었으며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,895,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

따라서 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 등 구체적인 내용을 확인해야 하는 위험이 있습니다.

또한, 본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 동래구 온천동 지역은 주거지역과 근린생활시설이 조화를 이루고 있습니다.

오피스텔은 업무시설로 이용 중이며, 주변에 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

미남역 역세권이라는 점은 유동인구 확보 및 접근성 측면에서 긍정적 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

미남역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 미남초등학교 등 교육 시설이 있습니다.

시내버스 정류장도 인근에 위치하여 부산 시내 각지로의 이동이 용이합니다.

주변에는 GS더프레시 부산온천점 등 편의시설이 위치하고 있습니다.

현재 검색된 정보상 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리관계가 존재할 가능성이 있습니다.

임대관계가 미상으로, 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 명도 또는 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

해당 지역은 준주거지역으로, 최고 높이 36m 제한 및 상대보호구역에 해당되어 향후 건물 신축이나 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 3, 4호선 미남역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 온천동 지역의 생활 인프라를 누릴 수 있는 오피스텔입니다.

감정가는 1억 4,400만원으로, 건물 면적(8.12평) 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점, 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

투자 시에는 현장 방문을 통해 임차인 점유 여부 및 상태를 직접 확인하고, 권리관계를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 3, 4호선 미남역 도보 이용 가능한 역세권입니다.

우수한 교통망: 시내버스 정류장 접근성이 좋습니다.

생활 편의시설: 주변에 학교 및 상업시설이 위치해 있어 생활이 편리합니다.

소형 평형: 1인 가구나 소규모 사업장에 적합한 소형 오피스텔입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 144,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 온천동 지역의 전용면적 약 8평대 오피스텔 매매가는 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

특히, '엘이즈N13'과 유사한 평형대의 매물은 1억 1,000만원 수준의 거래 사례가 확인됩니다.

또한, '온천동 동래3차SK뷰'의 28㎡(약 8.5평) 오피스텔 실거래가가 1억 2,500만원에 형성되어 있는 점 등을 감안할 때, 본건의 감정가는 시세와 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

임차인 보증금이 0원으로 인수 부담이 없는 점을 고려하더라도, 시세 대비 높은 입찰가는 위험할 수 있습니다.

따라서, 본건의 현재 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 144,000,000원에서 10~20% 할인된 115,200,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 시세 및 추가적인 정보 파악을 위해 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.