나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22118 [2] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하는 미남초등학교의 남서측 인근에 위치하는 현칭 엘이즈N13 12층 1201호 외 9개호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선과 4호선 미남역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 12층 1201호 외 9개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감
창호; 새시 창호

이용상태

기호 (1)~(10) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 현칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22118 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 에이치에프비사이유동화전문유한회사

1.2. 물건 정보

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 12층 1202호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 149,000,000원 (1억 4900만원)

1.3. 토지 정보

토지면적: 7.68㎡ (약 2.32평)

토지분할: 7.679㎡ (약 2.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.4. 건물 정보

건물면적: 27.59㎡ (약 8.35평) - 전용면적 기준

건물지분: 27.59㎡ (약 8.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 12층 1202호

사용승인일: 2021년 05월 10일

건축물대장상 주용도: 업무시설

건축물대장상 기타용도: 업무시설, 공동주택

총세대수(호실수): 40호실

1.5. 특이사항

본건 현칭 "엘이즈N13"으로 불림.

유동화물건, 공동담보 물건으로 분류됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, 미남초등학교의 남서측 인근에 위치함.

주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

도시철도 3호선과 4호선 환승역인 미남역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 도로 및 토지 이용

건물의 동측으로는 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중임.

2.4. 지역 지구 및 규제

본건 토지는 준주거지역에 속함.

또한, 가로구역별 최고높이 제한지역 (최고 높이 36m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 2021년 06월 17일: 주식회사 제이엘컴퍼니 소유권보존 등기

* 2021년 06월 17일: 부산은행 근저당권 (채권최고액 4,895,000,000원) - 말소기준권리

* 2025년 07월 04일: 에이치에프비사이유동화전문유한회사 임의경매 개시 결정 등기

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

제공된 자료상 인수 보증금 합계는 0원임.

임대 관계는 현재 미상임.

* 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 경우, 낙찰자가 인수하거나 명도에 추가적인 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

3.3. 말소기준권리

2021년 06월 17일자 부산은행 근저당권이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됨.

3.4. 특이사항

본건은 공동담보로 제공된 물건이며, 유동화 관련 채권이 경매를 신청함.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

미남역을 중심으로 형성된 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있음.

인근에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역임.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 그 가치에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설을 도보 또는 대중교통을 통해 쉽게 이용 가능함.

5.2. 교육 시설

본건 북서측 인근에 미남초등학교가 위치하고 있음.

주변에 다수의 학원가도 형성되어 있어 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임대차 관계가 불분명한 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있음. 이는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

6.2. 유동화 및 공동담보 관련

유동화 물건 및 공동담보 물건의 경우, 권리관계가 다소 복잡할 수 있으나, 본 건은 말소기준권리 분석상 일반적인 경매 절차대로 진행될 것으로 보임.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구의 주요 교통 허브인 미남역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 입지적 가치가 높음.

2021년 준공된 신축급 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 생활 편의시설 및 교통 환경이 우수함.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 주의가 필요하며, 이에 대한 철저한 확인이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건 : 미남역(3, 4호선) 환승역 인접으로 부산 시내 접근성이 탁월함.

* 역세권 상권 : 풍부한 배후 수요와 상업 시설을 바탕으로 한 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

* 신축급 오피스텔 : 비교적 최근 준공된 건물로 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 예상됨.

* 소형 면적 : 1~2인 가구 또는 소규모 사업체에 적합한 전용면적으로 투자 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 149,000,000원 (1억 4900만원)

본건과 유사한 면적(27㎡ 내외)의 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 수준을 고려할 때, 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준인 약 1억 5000만원 ~ 1억 7000만원 범위로 추정됨.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으나, 약 1억 5000만원 ~ 1억 6000만원 선에서 신중하게 접근하는 것을 권장함.

* 위 예상 입찰가는 본건의 감정가, 유사 물건 시세, 주변 상권 분석을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 결정해야 함.

* 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 외 추가 인수 비용은 없을 것으로 보임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.