나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22158 [2] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 7층713호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재'부전시장' 동측 인근에 위치하는 삼정그린코아
더시티 제7층 제707호외 5개호로서 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '부전역'이
소재하여 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상19층 건물 내 제7층 제707호 외 5개호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔 : 폐문부재)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중,
2. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상.
(2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2025타경22158 (2) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 7층 713호이며, 용도는 오피스텔(업무시설)입니다.

감정평가액은 1억 6,700만원이며, 토지 면적은 3.06㎡(약 0.92평)이고 건물 면적은 22.35㎡(약 6.76평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 부OOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건으로 경매가 진행됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부전시장' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 시장 등이 복합적으로 형성되어 있어 생활 및 업무 편의성이 높은 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 '부전역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 등 건부지로 이용 중입니다.

본 건은 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로는 소로에 접하여 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 130m, 최고 180m)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중에 있어 향후 용도 변경 가능성도 존재합니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2020년 12월 18일에 접수된 부산제일신용협동조합의 근저당권(8억 4,000만원)입니다.

이후 접수된 소유권이전(신탁등기말소), 임의경매, 압류 등의 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 경매 물건을 낙찰받을 경우 권리상 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인 현황으로는 임차인 김 씨가 보증금 2,000만원, 차임 40만원으로 2024년 6월 24일에 전입 및 확정일자를 받았습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되며, 배당신고일자(2025년 9월 11일)를 고려할 때 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 있을 수 있으나, 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

최종적으로 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 부산의 주요 상업 및 교통 중심지인 부전역 인근에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재하고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

특히, 부전역을 이용하는 직장인 및 상권을 이용하는 고객층을 대상으로 한 임대 사업에 유리한 입지입니다.

건물 자체의 연식(2020년 준공)이 비교적 최신이며, 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본 물건은 부전시장, 다양한 쇼핑몰, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 밀집된 지역에 위치하여 높은 수준의 생활 편의성을 제공합니다.

교통으로는 부산 1호선 부전역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 근교로의 이동이 매우 편리합니다.

오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 및 업무용으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대한 다른 담보 물건들의 진행 상황이나 낙찰 결과에 따라 본 건의 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없는 것으로 분석되어 법적으로 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 협의가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 도시관리계획 입안 중인 사항이 있어 향후 지역 개발 방향에 따른 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

가로구역별 최고 높이 제한 지역으로, 향후 건물 증축이나 재건축 시 용적률 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산진구 부전동의 역세권에 위치한 삼정그린코아더시티 오피스텔로서, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 장점이 있습니다.

2020년에 준공된 신축급 건물이며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 깔끔한 물건입니다.

감정가 1억 6,700만원 대비 최근 시세 정보를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 경우 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 명도 관련 사항을 신중하게 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 1호선 부전역 초역세권으로 뛰어난 접근성.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업 및 업무 지구 종사자를 대상으로 한 수요 풍부.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 시설 및 관리 용이.

* 깔끔한 권리관계: 매각으로 인한 모든 권리 소멸 예정, 인수되는 보증금 없음.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격 잠재력: 감정가 대비 합리적 입찰가 산정 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 2025년 7월 31일 삼정 그린코아 더 시티의 9층, 전용면적 약 24.45㎡(약 7.4평) 단위 오피스텔이 1억 5,500만원에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 22.35㎡(약 6.76평)으로, 최근 거래된 물건보다 면적이 약 9.4% 작습니다.

이를 바탕으로 산정한 현재 시세는 약 1억 4,179만원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 1억 6,700만원으로, 현 시세보다 높게 책정되었습니다.

따라서, 시세 분석 결과를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 1억 3,500만원에서 1억 5,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 물건의 경쟁률 및 향후 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.