나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22158 [6] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 17층1702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재'부전시장' 동측 인근에 위치하는 삼정그린코아
더시티 제7층 제707호외 5개호로서 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '부전역'이
소재하여 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상19층 건물 내 제7층 제707호 외 5개호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔 : 폐문부재)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중,
2. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상.
(2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22158 (6)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 17층1702호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 7천 8백만 원

토지면적: 3.19㎡ (약 0.96평)

토지지분: 3.1926416867412724㎡ (약 0.96평)

건물면적: 23.29㎡ (약 7.05평)

건물지분: 23.2901㎡ (약 7.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 부OOOOOOOOO

건물 정보:

* 건물명: 삼정그린코아더시티

* 준공일: 2020년 11월 20일

* 총 층수: 19층

* 해당 층수: 17층

* 전용 면적: 23.29㎡ (약 7.05평)

* 분양 면적: (입력 정보에 별도 분양 면적 표기 없음, 전용 면적 참고)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부전시장' 동측 인근

* 주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 시장 등으로 형성되어 있음

* 교통상황:

* 차량 접근 가능

* 인근 시내버스 정류장

* 부산도시철도 1호선 '부전역' 소재로 대중교통 이용이 매우 편리함

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 4층 / 지상 19층 건물 중 17층

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 18일 접수된 부산제일신용협동조합 근저당권 (채권액 8억 4천만 원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 근저당권

* 2021년 4월 6일 전입/확정된 김 임차인의 주택임차권 (보증금 1천만 원)

* 2025년 7월 9일 접수된 부산제일신용협동조합의 임의경매 개시 결정

* 기타 압류 (부산진세무서장, 부산진구)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 관련 특이사항 없음)

* 인수되는 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 8억 5천만 원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 1천만 원

* 차임: 45만 원

* 전입/확정일자: 2021년 4월 6일

* 배당신고일자: 2025년 7월 9일

* 대항력: 없음

* 임대관계: 미상 (단, 김 임차인의 정보는 확인됨.)

1.3. 상권분석

* 본건 소재지인 부산진구 부전동은 부산의 핵심 상업 및 교통의 중심지로서 매우 발달된 상권을 형성하고 있음.

* 부전역을 중심으로 다양한 업무시설, 금융기관, 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있음.

* 인근의 부전시장과 부산시민공원은 지역 경제 활성화 및 주민 편의에 기여하며, 오피스텔의 주수요층인 직장인 및 젊은 세대의 선호도가 높을 것으로 예상됨.

* 주변의 높은 건물 밀집도는 지속적인 상권 활성화 가능성을 시사함.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 부산도시철도 1호선 부전역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선으로 시내 접근성 우수

* 편의시설: 부전시장, 각종 금융기관, 병원, 식당가 등 (대형마트, 백화점 등 추가 검색 필요)

* 문화/휴식: 부산시민공원 인접 (도보 거리)

* 교육시설: (정보 없음)

* 혐오시설: (주변 지역 분석 결과, 현재까지 혐오시설 정보 없음)

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건의 채무가 다른 부동산과 공동으로 담보 설정된 것으로, 해당 부동산들의 경매 진행 또는 가치 변동이 본건에 영향을 미칠 수 있음.

* 명도: 대항력 없는 임차인 김 의 보증금 1천만 원은 인수되지 않으나, 명도 과정에서 협의 및 시간이 소요될 수 있음.

* 시세 변동: 일반적인 부동산 시장의 경기 변동 및 지역 개발 계획 등에 따라 시세가 변동될 수 있음.

* 건축법상 규제: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 최고높이 제한지역 등에 포함되어 향후 증축이나 개축 시 제약이 있을 수 있으나, 현 상태 유지 시 직접적인 영향은 적음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 핵심 지역인 부전동에 위치하며, 부전역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔임.

* 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 상태이며, 주변 상업시설 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있어 투자 및 실거주 가치가 높음.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 명확하며, 인수되는 권리 또한 없어 안전성이 높음.

* 공동담보 물건이라는 점은 주의가 필요하나, 예상 입찰가 산정 시 충분히 고려 가능함.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산진구 중심, 부전역 초역세권, 풍부한 생활 편의시설 및 교통망

* 탄탄한 수요: 업무시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 기대

* 신축급 건물: 2020년 준공, 깔끔한 건물 컨디션

* 안전한 권리관계: 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 7천 8백만 원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 7월 31일, 삼정 그린코아 더 시티 9층 (전용면적 약 7.4평) 물건이 1억 5천 5백만 원에 직거래된 사례가 있음.

* 본건은 17층으로 해당 사례보다 좋은 층수이며, 면적 (약 7.05평) 또한 유사함.

* 시세 분석:

* 최근 거래가 1억 5천 5백만 원을 기준으로, 본건의 더 좋은 층수와 역세권 입지를 고려할 때 시세는 1억 6천만 원 ~ 1억 7천 5백만 원 수준으로 판단됨.

* 감정가 1억 7천 8백만 원 또한 현재 시세를 반영한 것으로 보임.

* 인수 보증금: 0원

* 제안 입찰가: 1억 6천 5백만 원 (165,000,000원)

* 본 제안 입찰가는 최근 실거래가 1억 5천 5백만 원보다 높고 감정가 1억 7천 8백만 원보다 낮으며, 17층이라는 우수한 층수와 입지 조건을 고려하여 시장 경쟁력과 수익성을 확보하기 위한 금액임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.