나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22158 [5] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 17층1701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재'부전시장' 동측 인근에 위치하는 삼정그린코아
더시티 제7층 제707호외 5개호로서 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '부전역'이
소재하여 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상19층 건물 내 제7층 제707호 외 5개호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔 : 폐문부재)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중,
2. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상.
(2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22158 (5)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 17층1701호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물면적(전용): 22.89㎡ (약 6.92평)

토지면적(공유지분): 3.14㎡ (약 0.95평)

감정가: 1억 7,500만원

준공년도: 2020년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부전시장' 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 시장 등으로 형성된 복합 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 '부전역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태:

본건은 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로는 소로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 건물 현황

구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상19층 건물 내 17층 1701호입니다.

마감 및 창호:

외벽은 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창 구조입니다.

이용상태:

업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 현재 공실 상태(폐문부재)입니다.

설비내역:

위생 및 급배수 시설, 소화전설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지의 형상 및 이용상태:

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용 중입니다.

도시계획:

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m)에 해당하며, 도시관리계획 입안 중인 지역이 포함되어 있습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리:

2020년 12월 18일에 접수된 부산제일신용협동조합의 근저당권(금840,000,000원)입니다.

소멸 예정 권리:

근저당, 임의경매, 압류 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음.

임차인 현황:

* 임차인: 정

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2024년 11월 18일

확정일자: 2024년 11월 18일

배당신고일자: 2025년 07월 30일

대항력: 없음

비고:

해당 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 2,000만원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 손해가 발생할 수 있으나, 배당신고일자를 고려할 때 배당을 통해 보증금을 회수할 가능성이 높습니다. 다만, 최종 배당표 확정 시 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권 분석

주변 상권:

본건은 부산 1호선 부전역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 부전시장 및 다양한 근린생활시설, 업무시설이 밀집한 도심 상업 중심지입니다.

경쟁 환경:

주변에 유사한 오피스텔 및 상가 시설이 다수 존재하여 경쟁이 있을 수 있습니다.

오피스텔 특성:

소형 업무 공간 또는 1인 가구의 주거용으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.6. 생활정보

편의시설:

부전시장, 백화점, 대형마트 등 쇼핑시설과 금융 기관, 병원 등 다양한 생활 편의시설에 대한 접근성이 뛰어납니다.

교육시설:

인근에 초, 중, 고등학교 및 학원가가 위치하고 있습니다.

주변 환경:

직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 부산의 주요 도심 상업지역으로 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

공동담보 물건:

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 공동담보 물건의 진행 결과에 따라 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

임대차 관계:

해당 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

시장 변동성:

부동산 시장의 경기 변동, 금리 변화 등에 따라 시세가 변동될 수 있습니다.

건축법규 제약:

최고 높이 제한 지역에 해당하여 향후 건물 증축 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지:

부산 1호선 부전역 초역세권으로 탁월한 교통 편의성을 제공하여 임대 수요 확보에 매우 유리합니다.

도심 중심지:

부산진구의 핵심 상업 및 교통 요지로, 지속적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

신축 건물:

2020년 준공된 비교적 신축 건물이므로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

소형 면적:

1인 가구나 소규모 사업체를 위한 수요가 꾸준한 오피스텔로, 임대 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 부산진구 부전동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 높은 물건입니다. 공동담보 물건이라는 점은 특이사항이나, 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 임차인의 보증금 2,000만원은 인수 대상이 아니며, 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 필요합니다. 현재 감정가는 1억 7,500만원이며, 최근 유사 면적의 실거래가(1억 5,500만원)와 비교 시, 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.10. 예상 입찰가 산정

현 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(삼정그린코아더시티) 9층, 전용면적 약 24.45㎡~24.58㎡ 물건이 2025년 7월 31일에 1억 5,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 17층에 위치하며, 전용면적은 22.89㎡로 유사하거나 약간 작은 면적입니다. 층수 차이를 감안하면, 유사한 시세대를 형성할 것으로 예상됩니다.

감정가: 1억 7,500만원

최근 실거래가 (유사 물건 기준): 1억 5,500만원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가:

시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. 최근 실거래가인 1억 5,500만원을 기준으로, 17층이라는 장점을 고려할 때, 1억 5,800만원에서 1억 6,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 1억 6,000만원 을 합리적인 목표 입찰가로 제시합니다. 최종 입찰가는 본인의 투자 목표 수익률 및 현장 조사 결과, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.