나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22158 [4] 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 15층1513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재'부전시장' 동측 인근에 위치하는 삼정그린코아
더시티 제7층 제707호외 5개호로서 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 시장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '부전역'이
소재하여 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상19층 건물 내 제7층 제707호 외 5개호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔 : 폐문부재)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로, 남서측 및 북서측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 도시관리계획 입안중,
2. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상.
(2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22158 (4)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 15층1513호

용도: 오피스텔

토지 면적: 2.50㎡ (토지 지분: 2.501825974933993㎡) (약 0.76평)

건물 면적: 22.35㎡ (건물 지분: 22.3503㎡) (약 6.76평)

감정가: 169,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

준공 연도: 2020년

층수: 지하 4층 / 지상 19층 중 15층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감

창호: 샷시창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부전시장' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 시장 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 1호선 '부전역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약 기준)

말소기준권리: 2020년 12월 18일 접수된 부산제일신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

경매개시결정 등기: 2025년 06월 18일 접수된 부산제일신용협동조합의 임의경매 (갑3) 입니다.

기타 등기사항:

* 2020년 12월 18일: 주식회사현담 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 2025년 11월 17일: 부산진세무서장 압류 (갑4) - 말소 예정

* 2025년 11월 26일: 부산진구(부산광역시) 압류 (갑5) - 말소 예정

등기부채권 총액: 840,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2023년 07월 31일

확정일자: 2023년 07월 31일

배당신고일자: 2025년 07월 17일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자가 이미 경과하여 보증금 회수가 불가능할 것으로 보입니다.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 없음

인수해야 할 보증금: 0원

본건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매 낙찰 시 모든 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 부전동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 부전시장 및 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 시장 동향

삼정그린코아더시티는 2020년에 준공된 비교적 신축급 오피스텔로, 부전역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적대의 오피스텔이 15억 5천만원 (155,000,000원) 수준에서 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 상가 시설 및 도보 거리 내 대형마트, 백화점, 영화관 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 재래시장인 부전시장이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 및 주거 환경

부산도시철도 1호선 부전역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 이동이 편리합니다. 주변에 아파트 단지가 있어 주거 환경이 비교적 양호하며, 업무시설 밀집 지역으로 직주근접 수요가 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 용도 및 높이 제한 등 관련 법규를 준수해야 합니다.

건물은 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중이나, 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 점유 관계를 정확히 파악하기 어렵습니다.

6.2. 시장 리스크

최근 오피스텔 공급 증가 및 금리 인상 등의 거시 경제 상황 변화에 따라 공실률 상승 및 임대료 하락 가능성이 존재합니다. 또한, 본건의 감정평가 시점과 최근 실거래 시점 간의 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 오피스텔은 부전역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 비교적 신축급 건물이며 주변 상권 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 투자 및 실거주 가치가 높다고 판단됩니다. 등기부상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 권리관계가 명확한 편입니다. 다만, 내부 상태 확인이 제한적이고 향후 시장 변동성에 대한 고려는 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부전역 초역세권, 더블 역세권 (예정) 입지

* 역세권 오피스텔의 안정적인 임대 수요 기대

* 비교적 신축급 건물 (2020년 준공)

* 권리관계 명확 (인수되는 권리 없음)

* 주변 상업 및 생활 편의시설 풍부

9. 예상 입찰가

감정가는 169,000,000원이나, 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가가 155,000,000원 수준임을 고려할 때, 현 시세는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 본건의 면적(22.35㎡)과 15층이라는 층수, 그리고 부전역 역세권이라는 점을 감안하여, 낙찰가는 감정가의 90% ~ 97% 또는 최근 실거래가 수준을 상회하는 선에서 결정될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

본 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 상세 권리 분석, 주변 시세 조사 등을 반드시 병행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.