나이스옥션 법원경매 대구 2025타경904 [2] 경상북도 경산시 갑제동 540-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창감정 · 평가일 2025.07.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 갑제동 소재 '경북과학고교' 북동측 근거리에 위치하며, 주변
은 단독주택, 나지, 농경지, 임야 등'으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시
됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 장방형에 유사한 토지로서 북동측 인접도로와 등고평탄하고, 서측인접도로와
약1미터의 등고차이가 있으며 '단독주택부지'로 이용중임,
기호(2): 세장형에 유사한 토지로서 인접도로와 대체로 등고평탄하며 '단독주택부지'로
이용중임,

인접 도로상태

기호(1): 북동측으로 폭 약4~6미터의 아스팔트포장도로, 북서측으로 폭 약3~4미터의
포장 및 비포장도로와 접함.
기호(2): 남측으로 폭 약5미터, 북측으로 폭 약4~6미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용
시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M),
경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행
안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 철근콘크리지붕 2층 건물로서
외벽 : 석기질타일, 스톤코트 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 내장바닥재, 일부 타일 등 마감,
창호 : 칼라샷시 이중창호 등.

기호(나) : 철근콘크리트구조 철근콘크리지붕 2층 건물로서
외벽 : 석기질타일, 스톤코트 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 내장바닥재, 일부 타일 등 마감,
창호 : 칼라샷시 이중창호 등.

이용상태

기호(가)(나) : '주택'으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 가스공급설비, 다락설비, 태양광설비 등 구비되어
있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조(기호㉠:확장형발코니 ~ ㉥:확장형발코니)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 대구지방법원 2025타경904 (2)

소재지: 경상북도 경산시 갑제동 540-2

용도: 단독주택

감정가: 418,624,400원

토지면적: 330.00㎡ (약 99.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.76㎡ (약 30.1평)

건물 제시외면적: 34.10㎡ (약 10.3평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

특이사항: 공동담보, 유동화 물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상북도 경산시 갑제동에 위치하며, 경북과학고등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 나지, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 도심과 지나치게 멀지 않으면서도 비교적 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합한 입지입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

기호(1) 토지는 장방형에 유사하며 북동측 및 서측으로 인접 도로가 있고, 단독주택 부지로 이용 중입니다. 기호(2) 토지는 세장형에 유사하며 남측 및 북측으로 인접 도로와 접하고 있으며, 단독주택 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 2층 단독주택입니다. 사용승인일은 2021년 11월 4일로 비교적 신축에 해당하며, 남향으로 배치되어 있습니다. 외벽은 석기질 타일, 스톤코트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지, 타일 등, 바닥은 내장 바닥재, 일부 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 칼라 샷시 이중창호가 설치되어 있습니다. 건물에는 급배수, 위생, 난방, 가스 공급, 다락, 태양광 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(500M, 800M) 및 비행안전제3구역(전술)에 해당하여 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

2.6. 주변 시설 및 혐오시설 여부

본 물건은 경북과학고등학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 인근에 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 현재까지 조사된 내용으로는 경산시 전반에 걸쳐 병원적출물 처리시설, 공원묘지, 장례식장, 유흥업소 등 혐오시설 관련 민원이 보고된 바 있으나, 본 물건지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 경산시 차원에서 생활폐기물 소각장 증설 및 관련 환경기초시설에 대한 우려가 제기되고 있어, 향후 주변 개발 계획 및 환경 관련 사항은 유의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 20일 접수된 수협은행의 근저당권(채권 최고액 543,600,000원)입니다. 이 근저당권은 본 경매로 인해 말소될 예정입니다. 또한, 2025년 6월 17일 접수된 수협은행의 임의경매 개시결정(채권액 458,798,399원)이 말소기준권리보다 후순위에 있어, 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다. 이 외 다수의 소유권 이전 등기가 존재합니다. 건물 등기부 또한 토지 등기부와 유사하게 말소기준권리에 따라 근저당권 및 임의경매 개시결정이 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 위에서 언급된 권리들은 모두 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 별도로 파악된 임차인은 없으나, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임대관계 미상인 점을 감안하여, 추후 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 확인되는 채권 총액은 543,600,000원입니다. (근저당권 공동담보목록 기준)

4. 상권 분석

본 물건이 소재한 경산시 갑제동은 경북과학고등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 조용하고 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어 자연 친화적인 생활이 가능하며, 도심으로의 접근성도 양호하여 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 상업 시설은 주로 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

본 물건은 경북과학고등학교와 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 인근 지역은 단독주택 위주로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량 이동을 통해 이용하는 것이 일반적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 자연녹지지역, 가축사육제한구역(500M, 800M), 비행안전제3구역(전술)에 해당되어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건에 비해 복잡한 권리 관계나 특수성이 존재할 수 있습니다.

* 제시외 건물(약 10.3평)이 포함된 일괄매각 건으로, 이에 대한 명확한 확인 및 처리 방안 검토가 필요합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 추후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경산시 갑제동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)의 철근콘크리트구조 단독주택입니다. 경북과학고등학교 인근의 우수한 교육 환경과 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 토지 면적 330㎡ (약 99.8평)과 건물 면적 99.76㎡ (약 30.1평)에 제시외 건물 34.10㎡ (약 10.3평)가 포함된 일괄 매각 건입니다. 채권 총액이 감정가보다 높고, 말소기준권리보다 후순위 채권자가 임의경매를 신청한 점은 긍정적으로 평가될 수 있습니다. 다만, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 토지 이용 제한 사항과 공동담보, 유동화 물건이라는 특수성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 준공)으로 즉시 거주 가능하며, 별도의 리모델링 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 경북과학고등학교 인근으로 우수한 교육 환경을 제공합니다.

* 조용하고 쾌적한 전원형 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적입니다.

* 토지 면적이 넓어 향후 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저가 낙찰 가능성을 염두에 둘 수 있는 권리 분석상의 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 418,624,400원입니다. 유사한 조건의 주변 단독주택 매물 사례를 분석한 결과, 해당 지역의 신축급 단독주택은 약 4억원대 후반에서 5억원대 초반에 거래되는 것으로 파악됩니다. 특히, 2024년 10월 16일 입찰 예정이었던 경산시 갑제동 534-4번지(대지 470㎡, 건물 97.74㎡)의 경우, 3차 유찰 후 2억 1천만원대까지 최저가가 하락한 사례가 있습니다. 또한, 2025타경904(2)와 유사한 위치의 2025타경903 (경산시 갑제동 540-1, 대지 250㎡, 건물 99.36㎡) 건은 1차 감정가 3억 3천만원대에서 2차 최저가 2억 3천만원대에 낙찰된 사례가 있습니다.

본 물건은 감정가가 4억 1천만원대로, 다른 유찰 사례에 비해 상대적으로 높게 책정되었습니다. 그러나 채권 총액이 5억 4천만원 이상인 점과 후순위 채권자의 경매 개시 결정이라는 점을 고려할 때, 법원 경매 특성상 감정가 이하 또는 근접한 가격으로 낙찰될 가능성을 배제할 수 없습니다.

따라서, 잠재적 리스크 요인(토지이용제한, 공동담보/유동화 물건 등)을 충분히 검토하고, 현장 답사를 통해 물건 상태를 면밀히 확인한 후, 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 주변 낙찰 사례, 물건의 특수성을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 3억 5천만원 ~ 4억 2천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (이는 예상가이며, 실제 입찰 경쟁 상황 및 법원 결정에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.