나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3359 [2] 경기도 화성시 서신면 매화리 438-1 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2024.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 서신면 매화리 소재 "서신면 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 401호, 402호로서(사용승인일: 2017.07.27.),
외벽: 치장벽돌 마감
내벽: 벽지 및 타일 등
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 각 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.
3) 본건은 현장조사 당시 출입문에 표시된 호수(401호, 402호)와 건축물현황도에 기재된 호수가 좌우 뒤바뀌어 있는 상태이므로 유의바랍니다.

물건 비고

이 사건 매각대상물건은 공부상 402호(현황 출입문에 표시된 호수 401호)임. 공부와 현황이 불일치하여 호수가 좌우 뒤바뀌어 있는 상태임(감정평가서 참조). 추후 매수인은 공부와 현황을 일치시킬 필요가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경3359 (2) 수원지방법원

소재지: 경기도 화성시 서신면 매화리 438-1 1동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

토지면적: 62.50㎡ (약 18.91평)

건물면적: 52.35㎡ (약 15.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 서신면 매화리 소재 "서신면 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을7. 수지신용협동조합 근저당권 (2019-01-23 접수, 금102,000,000원)

말소 예정 권리:

* 근저당권 (수지신용협동조합)

* 임의경매 (수지신용협동조합)

* 기타 을구의 근저당 및 임의경매로 인한 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항 비고란 기준)

임차인 현황:

* 임차인: 이광영

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자/확정일자: 2020-12-02

* 배당신고일자: 2024-05-28

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

권리분석 결과, 임차인 이 씨는 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 유사 물건의 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 29일 거래: 경화빌라B (1993년 준공), 전용면적 57.96㎡, 2층, 8,500만원

* 2026년 4월 7일 거래: 동경빌라 (2000년 준공), 전용면적 76.32㎡, 4층, 10,000만원

* 2026년 3월 25일 거래: 3차A동청담빌라 (2016년 준공), 전용면적 73.805㎡, 1층, 16,500만원

본건은 2017년 사용승인된 다세대주택으로, 최근 거래된 3차A동청담빌라(2016년 준공, 73.805㎡)와 건축 연도가 유사합니다. 해당 물건의 거래가액이 16,500만원인 점을 고려할 때, 본건의 건물면적(52.35㎡) 대비 감정가(122,000,000원)는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 면적당 가격으로 환산 시, 3차A동청담빌라의 경우 약 223.5만원/㎡ 수준이었으며, 이를 본건 건물면적에 적용 시 약 11,709만원이 산출되어 감정가와 유사한 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 401호, 402호 (사용승인일: 2017.07.27.)

* 외벽: 치장벽돌 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등

* 창호: 하이새시 창호

* 이용상태: 각 다세대주택으로 이용 중

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등 구비

* 토지이용상태: 대체로 사다리형인 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중

* 인접 도로상태: 북동측으로 세로(가)에 접함

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 호수와 현황 호수 불일치: 본건은 공부상 402호이나, 현황 출입문에 표시된 호수는 401호입니다. 호수가 좌우 뒤바뀌어 있는 상태이며, 향후 매수인이 공부와 현황을 일치시키는 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 감정평가서에도 명시되어 있는 사항으로, 거래 시 반드시 확인 및 반영해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 해당 소재지(경기도 화성시 서신면 매화리 438-1) 주변으로 특별히 알려진 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 인근 환경을 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2017년 신축된 다세대주택으로, 비교적 최신 건물에 해당합니다. 입지 조건 및 교통 여건은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없는 점은 장점입니다. 다만, 공부상 호수와 현황 호수가 불일치하는 점은 추후 매수인의 정비가 필요한 부분으로, 입찰 시 이 점을 충분히 고려해야 합니다. 전반적으로 신축 연식 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연식: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 권리관계의 명확성: 인수해야 할 부담이 없는 물건으로, 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 공부상 호수 불일치 문제를 해결하면, 더욱 깔끔한 상태로 활용 및 재매각이 가능합니다.

* 토지 지분 확보: 다세대주택으로서 토지 지분을 확보하고 있어 안정적인 자산 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 122,000,000원입니다. 주변 유사 부동산의 최근 거래 사례와 본건의 감정가, 건물 연식 및 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 감안합니다.

* 유사 신축 다세대주택의 거래 사례를 참고합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 100% ~ 110% 수준인 125,000,000원에서 135,000,000원 사이로 예상됩니다. 입찰 참여 시에는 최저 매각 가격 및 법원 진행 상황을 면밀히 검토하여 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.