나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3359 [1] 경기도 화성시 서신면 매화리 438-1 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2024.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 서신면 매화리 소재 "서신면 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 401호, 402호로서(사용승인일: 2017.07.27.),
외벽: 치장벽돌 마감
내벽: 벽지 및 타일 등
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 각 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.
3) 본건은 현장조사 당시 출입문에 표시된 호수(401호, 402호)와 건축물현황도에 기재된 호수가 좌우 뒤바뀌어 있는 상태이므로 유의바랍니다.

물건 비고

이 사건 매각대상물건은 공부상 401호(현황 출입문에 표시된 호수 402호)임. 공부와 현황이 불일치하여 호수가 좌우 뒤바뀌어 있는 상태임(감정평가서 참조). 추후 매수인은 공부와 현황을 일치시킬 필요가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 수원지방법원 2024타경3359 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 서신면 매화리 438-1 1동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 122,000,000원

* 토지면적: 62.50㎡ (약 18.9평)

* 건물면적: 52.35㎡ (약 15.8평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항: 공부상 401호이나 현황 출입문에는 402호로 표시되어 있어 호수 불일치. 추후 공부와 현황 일치 작업 필요.

* 건축년도: 2017년

2. 입지조건

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* 위치: 경기도 화성시 서신면 매화리 소재 "서신면 행정복지센터" 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준.

* 도로: 북동측으로 세로(가)에 접함.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(일부 제한).

* 주변 혐오시설: 검색 결과, 서신면 지역에 폐기물 매립장 설치 반대 움직임이 있었으며, 축사 관련 악취 민원도 다수 보고된 바 있습니다. 특정 혐오시설이 본건과 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 해당 지역의 전반적인 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2019년 01월 23일자 수지신용협동조합 근저당 (을7)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 사항은 확인 필요)

* 주요 등기사항 요약:

* 접수일자 2019-01-23, 수지신용협동조합 근저당권 (102,000,000원)

* 접수일자 2024-03-19, 수지신용협동조합 임의경매 개시 결정 (채권액 217,482,416원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이광영)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/확정일자: 2020-12-02

* 배당신고일자: 2024-05-28

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.)

4. 상권분석

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* 주변 실거래가 비교:

* 2026년 4월 29일 거래된 동경빌라(화성시 서신면 매화리 476-5, 2000년 건축)의 경우, 76.32㎡(약 23.1평)이 100,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 4,329,004원 수준입니다.

* 2026년 5월 15일 거래된 경화빌라B(화성시 서신면 매화리 347-12, 1993년 건축)의 경우, 57.96㎡(약 17.5평)이 85,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 4,857,143원 수준입니다.

* 2026년 4월 17일 거래된 3차A동 청담빌라(화성시 서신면 매화리 335-9, 2016년 건축)의 경우, 73.805㎡(약 22.3평)이 165,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 7,399,103원 수준입니다.

* 본건 시세 추정:

* 본건은 2017년 준공된 건물로, 비교적 신축에 속합니다.

* 따라서 최근 거래된 2016년 건축물인 3차A동 청담빌라의 평당가(약 740만원)를 적용하는 것이 가장 합리적으로 보입니다.

* 본건 건물 면적 15.8평에 이를 적용하면 약 116,920,000원 (15.8평 * 740만원/평)의 시세가 추정됩니다.

* 감정가 122,000,000원 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 전월세 시세:

* 제공된 최근 전월세 JSON 정보는 최근 매매 JSON 정보와 동일한 내용으로, 독립적인 전월세 시세 분석에 활용하기 어렵습니다.

* 다만, 임차인 이광영 씨가 보증금 500만원에 월 35만원에 거주 중인 점을 통해 지역 시세를 간접적으로 파악할 수 있습니다.

5. 생활정보

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* 주변 편의시설: "서신면 행정복지센터"가 인근에 있으며, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대주택과 농경지, 근린생활시설이 어우러진 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 공부와 현황의 호수 불일치: 공부상 401호이나 현황 402호로 표기되어 있어, 추후 매수인이 직접 공부상 내용을 수정하는 작업이 필요합니다. 이는 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하여, 향후 지역 개발이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권에 대한 정보가 있으나 구체적인 내용이 없어, 인수 시 권리 관계가 복잡해질 수 있습니다.

* 임대차 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 지역 환경 문제: 검색 결과, 서신면 일대에 축사 악취 민원 및 폐기물 매립장 설치 관련 지역 사회 갈등이 있었던 점을 고려할 때, 주변 환경에 대한 잠재적인 우려가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 경기도 화성시 서신면에 위치한 2017년식 다세대주택으로, 비교적 신축이며 권리상 인수 부담이 없습니다.

* 감정가는 122,000,000원이며, 건물 면적은 52.35㎡(약 15.8평)입니다.

* 가장 큰 우려는 공부와 현황 간의 호수 불일치 문제이며, 이는 매수인의 직접적인 정리가 필요합니다.

* 주변 유사 신축 빌라의 실거래가를 고려했을 때, 본 건의 감정가는 경쟁력이 있는 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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* 신축급 건물: 2017년 준공으로 연식이 짧아 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 거래된 신축 빌라 시세를 반영하면 추가 시세 상승 여력이 있습니다.

* 호수 불일치 정리 시 가치 상승 기대: 공부와 현황을 일치시킬 경우, 자산 가치가 명확해지고 거래 편의성이 증대됩니다.

9. 예상 입찰가

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* 본건 건물 면적(15.8평)에 최근 유사 신축 빌라(2016년 건축)의 평당 시세(약 740만원)를 적용 시, 추정 시세는 약 116,920,000원입니다.

* 감정가 122,000,000원을 기준으로, 호수 불일치 문제 및 명도 과정, 그리고 지역 환경적 요인 등을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 최소 입찰가는 약 97,600,000원 (감정가 80%) 수준입니다.

* 적정 입찰가는 약 109,800,000원 (감정가 90%) 수준입니다.

* 종합적으로 고려하여 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서의 입찰을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.