나이스옥션 법원경매 수원 2024타경6822 [1] 경기도 화성시 정남면 보통리 293-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우감정 · 평가일 2024.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호3-10는 경기도 화성시 정남면 보통리 소재 수도권제2 순환고속도로 "정남I.C" 남
동측 인근에 위치하며 주위는 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호3-10는 차량의 접근이 가능하고, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등으로
보아 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

본건 기호3-10 토지는 부정형 및 사다리형 완경사의 "도로"임.

인접 도로상태

본건 기호3-10는 본건이 노폭 약6m 내외의 포장 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

*기호3 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

*기호4 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

*기호5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함).

*기호6 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

*기호7 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함).

*기호8 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

*기호9 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함).

*기호10 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호3-10 토지의 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 청계동 소재 "청목초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아
파트지대이며, 부근에 편의 상가, 학교, 공원, 골프장 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대
체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 28층 건내 18층 1803호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로가 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(동탄2지구), 제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)),
경관녹지(동탄2지구)(저촉), 소로1류(폭 10m-12m)(2014-10-01)(소(특)1-138)(접합), 중로1
류(폭 20m-25m)(2014-10-01)(중(집)1-72)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-07-19)(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성
장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각(목록3,4,6~10은 지분매각임)
2. 목록 2. 건물의 공부상 소재지번은 '보통리 293-1, 293-10'이나 '보통리 293-1'로 합병됨
3. 목록2. 건물의 1층 및 3층의 일부 용도는 건축물대장상 제1종 근린생활시설(소매점)이나, 현황 육가공품 유통용 창고 및 육류 가공 작업장(냉동, 냉장창고 설치), 사무실 등으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경6822 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 정남면 보통리 293-1

* 용도: 근린시설 (현황 육가공품 유통용 창고 및 육류 가공 작업장, 사무실 등)

* 감정가: 4,254,067,800원

* 토지 면적: 2,623.00㎡ (약 793.6평)

* 건물 면적: 1,736.94㎡ (약 525.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 정남면 보통리 소재 수도권제2순환고속도로 "정남IC" 남동측 인근에 위치

* 주변 환경: 주위는 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역

* 교통: 차량 접근 가능하나, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건상 대중교통 사정은 불편함. 인접 도로 상태는 노폭 약 6m 내외의 포장 도로임.

* 개발 계획: 수도권제2순환고속도로 인접으로 물류 접근성 잠재력 보유.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2023년 7월 31일 접수, 4,088,000,000원)

모든 인수 대상 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 채권액: 약 6,038,801,588원 (토지 등기부 및 건물 등기부 요약 기준)

* 주요 권리 내역:

* 하나은행 근저당 (말소기준권리)

* 주식회사 메이저미트 가압류

* 화성시 압류

* 미트밸리농업회사법인 가압류

* 미트밸리농업회사법인주식회사 강제경매

* 동화성세무서장 압류

* 신용보증기금 가압류 (2건)

* 중소벤처기업진흥공단 가압류

* 신보2023제5차유동화전문유한회사 가압류

* 레드불미트 가압류

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 경기도 화성시 정남면 보통리 소재지로, 주위는 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임.

* 산업 연관성: 현재 건물 용도가 육가공품 유통용 창고 및 육류 가공 작업장으로 사용되고 있어, 관련 산업 종사자나 업체에게는 직접적인 가치를 제공할 수 있는 입지임.

* 성장 잠재력: 수도권제2순환고속도로 "정남IC" 인근에 위치하여 물류 이동 및 유통의 잠재력이 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 수도권제2순환고속도로 "정남IC"가 인접하여 광역 접근성이 양호함.

* 주변 지역은 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 다소 부족할 수 있음.

* 대중교통 이용이 불편하여 자가 차량 이용이 필수적임.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 및 현황 불일치: 건축물대장상 용도는 근린생활시설(소매점)이나, 현황은 육가공품 유통 창고, 냉동/냉장 창고, 사무실 등으로 사용 중임. 이는 향후 건축물 현황 변경 또는 관련 법규 위반 사항 발생 시 문제가 될 수 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한:

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한), 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있음.

* 토지 일부가 도로(건축법 제2조제1항제11호나목)에 포함된 지분이 있어 토지 이용 계획 시 확인 필요.

* 특수 물건 정보: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 경매 절차의 복잡성 증가 또는 매각 후 권리 관계에 추가 영향 가능성.

* 불편한 대중교통: 직원 통근이나 물류 운송 외 일반적인 접근성에 있어 불편함이 존재함.

* 주변 혐오시설 및 환경 위험성: (외부 조사 필요)

1.6. 종합 의견

본건은 수도권제2순환고속도로 "정남IC" 인근에 위치한 근린시설로, 현재 육류 가공 및 유통을 위한 창고 시설로 활용되고 있습니다. 넓은 토지면적과 건물면적을 보유하고 있으며, 감정가는 42억원대입니다. 모든 권리 관계는 말소기준권리인 하나은행의 근저당보다 후순위로, 경매 절차 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용 관련 규제가 있으며, 건축물대장상 용도와 현황의 차이가 존재하여 향후 활용 계획 수립 시 주의가 필요합니다. 대중교통이 불편하다는 점은 단점이나, 물류 접근성은 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 물류 접근성: 수도권제2순환고속도로 "정남IC" 인근에 위치하여 수도권 전역으로의 물류 이동이 용이합니다.

* 산업 특화 시설: 현재 육류 가공 및 유통 창고로 활용되고 있어, 관련 업종으로의 재임대 또는 직접 운영 시 즉시 활용 가능합니다.

* 넓은 부지 확보: 793평 이상의 넓은 토지면적을 보유하고 있어 향후 확장 또는 추가 시설 건축의 가능성을 열어둡니다.

* 권리 관계 명확: 모든 채무가 말소기준권리보다 후순위로, 경매 낙찰 시 권리 관계는 깨끗하게 정리될 것으로 보입니다.

* 낮은 임차인 인수 부담: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인 관련 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 4,254,067,800원

* 총 채권액: 약 6,038,801,588원

* 예상 입찰가 산정: 본 물건은 현재 사용 중인 용도(육류 가공 및 유통 창고)와 주변 지역의 산업 특성을 고려해야 합니다. 감정가는 42억원대이나, 실제 시장 가치는 주변 시세, 건물 상태, 향후 활용 가능성, 및 매수인의 자금력에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 제시된 권리관계상 모든 채권이 소멸될 것으로 예상되므로, 최저매각가격 이상에서 경쟁이 발생할 수 있습니다.

총 채권액이 감정가를 초과하는 상황은, 해당 물건의 담보 가치가 채무액을 전부 커버하지 못할 가능성을 시사합니다.

본 건은 유동화 물건, 중복사건, 공동담보 물건으로 경매 진행 과정 및 결과에 변동성이 있을 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 거래 사례, 해당 업종의 현재 시장 상황, 건물 노후도 및 리모델링 필요성, 토지 이용 규제에 따른 개발 가능성 등을 면밀히 조사해야 합니다.

보수적인 접근으로 감정가의 80% 수준에서 시작하되, 향후 시장 조사 후 상향 조정을 고려할 수 있습니다.

잠정적 예상 입찰 범위: 34억 ~ 38억원 (이는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.