나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12117 [1] 경기도 용인시 처인구 운학동 157-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담감정 · 평가일 2024.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 운학동 소재 "운학초등학교" 동측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 자연림, 농가주택, 전원주택 등이 혼재하는 지방도변 산림지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1)
급경사지대의 부정형 토지로, 현황 "도로" 및 "토지임야" 상태임.

기호(2)
급경사지대의 부정형 토지로, 현황 "도로" 임.

기호(3)
급경사지대의 부정형 토지로, 현황 "토지임야" 상태임.
(건축허가 등의 효력유무는 경매진행시 재확인바람)

기호(4)
급경사지대의 부정형 토지로, 현황 "자연림" 임.

인접 도로상태

기호(1)

기호(2)를 거쳐 북측으로 노폭 약 4m 내외의 시멘트포장도로에 접함.

기호(2)

북측으로 노폭 약 4m 내외의 시멘트포장도로에 접함.


기호(3)

현황 도로로 이용중인 본건 기호(1), 기호(2)을 거쳐 북측의 노폭 약 4m 내외의 시멘트포장도로에 접함.

기호(4)

현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
보전관리지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 임.

기호(2)
생산관리지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 임.

기호(3)
보전관리지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 임.

기호(4)
보전관리지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(1)
지목 "임야"이나 현황 "도로" 및 "토지임야" 상태임.

기호(2)
지목 "전"이나 현황 "도로" 임.

기호(3)
지목 "임야"이나 현황 "토지임야" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각(목록2,5,6은 지분매각)
2. 목록1~3. 토지는 건축허가 등을 받아 토지조성공사 중 공사가 중단된 상태로 관련 건축허가 등의 효력유무 확인 요함
3. 목록1. 및 2. 토지 일부(약 388㎡)는 현황 도로이고, 목록3. 토지는 토지조성공사 중 중단된 상태임.
4. 본건 토지상에 자생하는 수목 및 식재된 조경수 등은 토지에 포함하여 평가함
5. 목록4, 토지는 현황 맹지이고, 6. 토지는 지적도상 맹지임
6. 목록2,5,6. 토지의 지목은 ‘전’이나 ‘도로 등’으로 이용중임
7. 목록2,5,6. 토지는 농지취득자격증명이 필요함(미제출시 보증금 미반환). 입찰에 응할시 첨부된 처인구의 사실조회 회신을 참고하여 농지취득자격증명 발급절차 및 발급가능 여부 확인이 필요함(반려처분이 제출될 경우에는 매각불허가됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경12117 (1) 사건으로, 경기도 용인시 처인구 운학동 157-9에 소재한 임야입니다. 감정가는 1,763,918,000원이며, 토지면적은 16,834.00㎡ (약 5,092.59평)입니다. 이 중 매각 대상은 토지 일부 지분으로, 토지 지분은 16,753.99㎡ (약 5,068.10평)입니다. 건물은 없으며, 경매 구분은 부동산 임의경매이고 채권자는 이OO입니다. 특이사항으로는 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공동담보 물건임을 명시하고 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 용인시 처인구 운학동 소재 "운학초등학교" 동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 자연림, 농가주택, 전원주택 등이 혼재하는 지방도변 산림지대입니다.

차량 진출입은 가능하나, 인근 노선버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 환경은 불편한 편입니다.

토지 형태는 급경사지대의 부정형 토지이며, 각 기호별로 현황은 다소 상이합니다.

기호(1)은 급경사지대의 부정형 토지로, 현황 "도로" 및 "토지임야" 상태입니다.

기호(2)는 급경사지대의 부정형 토지로, 현황 "도로"입니다.

기호(3)은 급경사지대의 부정형 토지로, 현황 "토지임야" 상태이며 건축허가 등의 효력 유무는 확인이 필요합니다.

기호(4)는 급경사지대의 부정형 토지로, 현황 "자연림"입니다.

인접 도로상태로는, 기호(1)은 기호(2)를 거쳐 북측으로 노폭 약 4m 내외의 시멘트포장도로에 접하며, 기호(2)는 북측으로 노폭 약 4m 내외의 시멘트포장도로에 접합니다. 기호(3)은 현황 도로로 이용 중인 본건 기호(1), 기호(2)을 거쳐 북측의 노폭 약 4m 내외의 시멘트포장도로에 접합니다. 반면, 기호(4)는 현황 맹지입니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 3월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을1)입니다. 해당 근저당권을 포함하여 을3, 을4, 갑6, 갑7, 갑8 등 다수의 권리가 말소 예정입니다.

다만, 등기부요약 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 지상권의 인수 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

등기부채권 총액은 2,680,000,000원입니다.

임차인 현황은 인수되는 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 자연림, 농가주택, 전원주택 등이 혼재하는 산림지대에 위치하고 있어, 일반적인 상권이 형성되어 있다고 보기 어렵습니다. 주변에 상업 시설이 밀집해 있지 않아, 상업적 가치보다는 자연환경을 활용한 개발 잠재력에 주목할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

생활 편의시설 측면에서는 운학초등학교가 근거리에 위치하고 있으나, 전반적으로 자연환경 위주의 지역이라 다양한 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 교통 역시 대중교통 이용이 불편하여 차량 보유가 필수적인 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

* 중복병합사건으로, 사건 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 목록 2, 5, 6 토지의 지목은 '전'이나, '도로 등'으로 이용 중이며 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금 미반환 및 매각 불허가가 될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 본건은 토지 일부 지분 매각이므로, 전체 소유권을 확보하는 것이 아니라 다른 공유자와의 협의 및 활용 계획이 중요합니다.

* 목록 1~3 토지는 건축허가 등을 받아 토지조성공사 중 중단된 상태로, 관련 건축허가 등의 효력 유무를 확인해야 합니다.

* 목록 1, 2 토지 일부(약 388㎡)는 현황 도로이며, 목록 4, 6 토지는 각각 현황 맹지 및 지적도상 맹지입니다. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 상 보전관리지역, 생산관리지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다.

* 지목과 현황이 일치하지 않는 부분이 있어(기호(1) 임야/도로, 기호(2) 전/도로, 기호(3) 임야/토지임야), 공부와의 차이에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

* 본건 토지상에 자생하는 수목 및 식재된 조경수는 토지에 포함하여 평가되었으므로, 이에 대한 처리 방안도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 처인구 운학동에 위치한 임야로, 감정가는 17억 6천만원대이나 토지 일부 지분만 매각 대상입니다. 주변 환경은 자연녹지 위주이며, 교통 및 생활 편의시설은 부족한 편입니다. 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나 지상권 인수 가능성이 있습니다. 가장 중요한 리스크로는 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 중단된 건축공사, 맹지 및 도로 현황, 복잡한 토지이용계획 등이 있습니다. 특히 농지 관련 법규 및 건축허가 효력 유무는 반드시 사전에 확인해야 할 핵심 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 자연녹지 지역에 속한 임야로, 장기적인 관점에서 개발 잠재력이나 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 자연환경이 우수한 지역으로, 전원주택 부지 등 특정 목적을 위한 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 현재는 다양한 법적 규제와 지분 매각이라는 제약 조건이 있으므로, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 농지취득자격증명 필요, 건축허가 효력 불확실, 맹지 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 주변 시세 및 향후 토지 이용 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 인수 보증금은 0원이지만, 제시된 리스크들을 감안할 때 감정가 대비 높은 금액으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 관련 법규 및 규제에 대한 심층적인 분석, 그리고 전문가와의 상담이 필수적입니다. 본 정보를 바탕으로 특정 금액을 산정하는 것은 어렵다는 점을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.