나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87258 [11] 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21 센트럴프라자 9층907호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원감정 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 중 제1층 제101호 외 12개호로서,
(사용승인일: 2022.10.17)

외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)-(13) 공히 근린생활시설로서 현황 공실상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경87258 (11)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21 센트럴프라자 9층907호

* 용도: 근린상가 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

* 감정가: 230,000,000원

* 토지면적: 10.71㎡ (약 3.24평)

* 건물면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 건물 정보: 센트럴프라자 건물이며, 총 10층 중 9층 907호입니다. 사용승인일은 2022년 10월 17일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중로1류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획시설이 적용되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 14일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2023-04-14)

* 근저당 (을1, 2023-04-14, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 142,800,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (을2, 2023-06-01, 김중식, 240,000,000원)

* 압류 (갑5, 2024-01-25, 동화성세무서장)

* 임의경매 (갑8, 2024-09-11, 창원미래신용협동조합) - 본 경매 사건 채권자

* 압류 (갑9, 2025-11-20, 수원시)

* 총 채권액: 382,800,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 정보 없음)

4. 상권분석

* 본건은 일반상업지역에 위치하여 다양한 업종의 근린생활시설 입점이 가능합니다.

* 인근에 아파트 단지 및 주택가가 혼재되어 있어 안정적인 배후수요 확보가 기대됩니다.

* 신축 건물 내 상가로, 잠재적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 구체적인 주변 편의시설 정보는 제한적이나, 상업지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 수원공업고등학교가 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 명도(해당 시)에 대한 계획이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지에는 방화지구, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획시설이 적용되어 있어, 향후 건축물 이용 및 개발에 있어 관련 법규 검토가 중요합니다.

* 미상 정보: 임대 관계 및 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 상세 정보가 부족하므로, 낙찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 센트럴프라자 내 상가 구분 소유권입니다.

* 2022년 사용승인된 신축 건물로, 일반상업지역에 위치하여 상권 발달 가능성이 높습니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하 소멸될 것으로 예상되나, 미확인 권리에 대한 주의가 요구됩니다.

* 현재 공실 상태로, 임대 시장 조사 및 공실 해소를 위한 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 즉시 활용 및 임대가 용이할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 수원시 중심부 상업지역에 위치하여 접근성이 뛰어납니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로 소유권 관계가 명확합니다.

* 높은 채권 총액: 3.8억원 이상의 채권이 설정되어 있어 경매를 통한 취득 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 실거래가, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가, 현재 상권의 공실률 및 예상 임대료, 향후 지역 개발 계획 등 다각적인 시장 분석이 선행되어야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.