나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87258 [10] 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21 센트럴프라자 9층906호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원감정 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 중 제1층 제101호 외 12개호로서,
(사용승인일: 2022.10.17)

외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)-(13) 공히 근린생활시설로서 현황 공실상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경87258 (10)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21, 센트럴프라자 9층 906호

용도: 근린상가

감정가: 230,000,000원

토지 면적: 10.71㎡ (약 3.24평)

건물 면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 9층 906호

사용 승인일: 2022년 10월 17일

총 층수: 10층

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: from user prompt]

주변 지역은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: from user prompt]

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: from user prompt]

본건 남동측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. [cite: from user prompt]

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중로1류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. [cite: from user prompt]

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

인근 지역은 상권이 잘 형성되어 있고 유동 인구가 많아 매출이 안정적일 것으로 보입니다.

수원시청역과도 가까워 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 14일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

이하 모든 등기된 권리(근저당, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임대 관계는 현재 미상이며, 특별한 임차인 현황은 제공되지 않았습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 일반상업지역 내 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 주변에 다양한 상업 시설과 주거 시설이 혼재하고 있어 배후 수요가 있는 지역입니다. [cite: from user prompt]

신축 건물(2022년 사용승인)이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

인계동 일대는 활발한 상권으로 다양한 상가 매물이 거래되고 있으며, 임대료 수준은 보증금 2,000만원~5,000만원, 월세 120만원~500만원 선으로 형성되어 있습니다.

건물 자체의 전용률, 층수, 가시성 등을 고려한 추가적인 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 위치. 수원시청역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 편의시설: 상업지역 내 위치하여 다양한 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 수원공업고등학교가 인근에 소재.

* 주변 환경: 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재.

6. 잠재적 리스크

현황 공실 상태로, 즉시 임대 수익이 발생하지 않을 수 있습니다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 잠재적 임차인과의 분쟁 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 다수의 제한 사항(방화지구, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역 등)이 존재하나, 일반상업지역 내 근린생활시설 용도에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다. [cite: from user prompt]

신축 건물임에도 불구하고 공실 상태가 지속되는 경우, 임대 경쟁력 확보 방안에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 신축 상가 건물로, 권리 관계가 비교적 깨끗하고 입지 조건 또한 양호한 편입니다. [cite: from user prompt]

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

하지만 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 임대 현황 및 주변 시세 파악이 필수적입니다.

건물 자체의 상태, 향후 지역 개발 계획, 공실 해소 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 내부 상태 양호 예상.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상으로 권리관계가 명확함.

* 수원시청역 인근 역세권 입지로 향후 유동인구 및 접근성 확보에 유리.

* 일반상업지역 내 위치하여 상권 활성화 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 230,000,000원에서 시작하며, 인수할 보증금은 없습니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현재 시점에서의 임대 수익률, 주변 상가 시세, 공실률, 경매 시장 동향, 본건의 개별적인 장단점 및 현장 방문을 통한 추가적인 조사 결과 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 상세한 시장 분석 자료가 부족하므로, 제시된 감정가를 기준으로 낙찰 가능성이 있는 금액 범위를 추정하는 데 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.