나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87258 [12] 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21 센트럴프라자 9층908호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원감정 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 중 제1층 제101호 외 12개호로서,
(사용승인일: 2022.10.17)

외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)-(13) 공히 근린생활시설로서 현황 공실상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경87258 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 창OOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21 센트럴프라자 9층908호

건물명: 센트럴프라자

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제9층 제908호

사용승인일: 2022년 10월 17일

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 15.25㎡ (약 4.61평)

건물 면적: 68.32㎡ (약 20.67평)

총 면적: 83.57㎡ (약 25.28평)

감정가: 297,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 수원공업고등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 14일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 근저당권, 압류, 임의경매 등 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 계약 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인계동 일대는 수원시의 주요 상업 지역 중 하나로, 대규모 아파트 단지 개발과 함께 상권이 발달하고 있는 지역입니다. 특히, 수원시청, 관공서, 백화점, 쇼핑 시설 등이 밀집되어 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 건물 특성

본 건물인 센트럴프라자는 2022년 10월 사용승인을 받은 신축 상가 건물입니다. 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 최신 건축 설계가 적용되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 아파트 단지 및 주택가와 함께 백화점, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 수원공업고등학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 물건은 공실 상태로, 공실 장기화에 따른 공실 리스크를 고려해야 합니다.

6.2. 혐오시설 유무

본건 주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 수원시의 경우 영통 자원회수시설(쓰레기 소각장) 이전이 추진되었으나, 이는 해당 물건지로부터 직접적인 영향권 내에 있다고 보기는 어렵습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 해당되므로, 관련 법규에 따른 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 상가 건물로, 수원시 주요 상업 지역에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 주변으로 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 안정적인 임대차 확보 및 운영 전략 수립이 중요합니다. 매각으로 인해 인수해야 할 부담되는 권리나 임차인은 없으므로, 권리 분석상의 큰 리스크는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)으로서 현대적인 시설 이용 가능

* 수원시 중심 상업 지역 내 우수한 입지

* 양호한 교통 접근성과 풍부한 배후수요

* 매각으로 인한 권리 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 297,000,000원으로 평가되었습니다. 인수 보증금이 없고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 경매 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례, 잠재적 수익률 등을 종합적으로 분석하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 공실 상태임을 감안하여 공실 해소 및 임대 수익률 확보 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.