나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87258 [2] 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21 센트럴프라자 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원감정 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 중 제1층 제101호 외 12개호로서,
(사용승인일: 2022.10.17)

외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)-(13) 공히 근린생활시설로서 현황 공실상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

채무자 겸 소유자의 임시사무실로 사용되고 있고, 사무실 집기류가 비치되어 있음(부동산현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경87258 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 창원미래신용협동조합

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21 센트럴프라자 1층 107호

신 주소: 경기도 수원시 팔달구 수원천로210번길 19 (인계동)

건물 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 3층, 지상 10층

사용 승인일: 2022년 10월 17일

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 17.79㎡ (약 5.88평)

토지 지분: 17.79㎡ (약 5.88평)

건물 면적: 79.84㎡ (약 26.39평)

건물 지분: 79.84㎡ (약 26.39평)

감정가: 924,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 종류

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 종류: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

수원시청역(분당선)이 도보 10분 거리에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 현황

본건 토지는 인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m-25m)에 속하며, 이 외 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다.

2022년 10월 17일 사용 승인된 비교적 신축 건물로 외관이 깔끔하고 현대적인 디자인을 갖추고 있습니다.

본 물건은 건물 10층 중 1층 107호에 해당하며, 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

본건에는 소유권이전 신탁 등기 말소, 근저당권, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

- 을1 근저당권 (2023.04.14) - 케이씨유엔피엘대부주식회사, 565,200,000원 (말소기준권리)

- 을2 근저당권 (2023.06.01) - 신정인, 240,000,000원 (말소)

- 갑3 압류 (2023.11.16) - 수원시 (말소)

- 갑4 압류 (2024.01.25) - 동화성세무서장 (말소)

- 갑7 임의경매 (2024.09.11) - 창원미래신용협동조합

3.2. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리는 2023년 4월 14일 접수된 을1 근저당권입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 805,200,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

수원시청, 팔달구청 등 행정기관과 삼성전자 디지털시티가 인접하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달하여 유동인구가 많은 편입니다.

본 건이 위치한 지역은 아파트 단지 및 주택가와 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 용도 지역 및 건물 용도

본건 토지는 일반상업지역에 속해 있어 다양한 상업 활동에 유리합니다.

건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 구성되어 있어, 다양한 소매점, 서비스업, 사무실 등으로 활용될 수 있습니다.

4.3. 임대 관계

현재 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

따라서, 공실률, 임대료 수준 등은 추가적인 시장 조사 및 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주요 시설

수원공업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

수원시청, 팔달구청 등 관공서가 가까이 있어 행정 업무 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

인근에 다수의 아파트 단지, 오피스텔이 밀집되어 있으며, 다양한 상업 시설이 존재합니다.

수원남중학교, 매산초등학교 등 교육 시설도 주변에 위치하고 있어 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

병원, 은행 등 생활 편의 시설도 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 공공시설

수원시청, 팔달구청 등 주요 공공시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현재 점유 관계

본건은 채무자 겸 소유자의 임시 사무실로 사용되고 있으며, 사무실 집기류가 비치되어 있는 상태입니다. [cite: user input]

이는 감정평가서 상의 '현황 공실 상태'와는 차이가 있어, 실제 점유 상황 확인이 필요합니다.

6.2. 명도 관련 사항

채무자 겸 소유자가 점유 중이므로, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

비치된 집기류의 처리 방안에 대한 고려도 필요합니다.

6.3. 법적/도시계획적 제한

본건은 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획법상 제한 사항이 존재합니다.

이는 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 가할 수 있으므로 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 권리관계 불확실성 (임대 관계 미상)

임대 관계가 미상으로 파악됨에 따라, 예상치 못한 임차인이 존재하거나 향후 임대 시 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계에 대한 주의가 요구됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물 메리트

2022년 10월에 사용 승인된 신축 건물로, 건물 상태가 양호하고 하자 발생 가능성이 낮아 초기 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

7.2. 상업 지역 입지

일반상업지역에 위치하여 상업 활동에 유리하며, 유동인구가 많은 지역으로 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

7.3. 잠재적 가치

수원시의 중심 상업 지구에 위치하며, 주변 개발 계획 등 미래 가치 상승 잠재력이 존재합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 근린상가 건물로, 수원시의 중심 상업 지구에 위치하여 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 입점이 가능하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 우수합니다.

다만, 현재 채무자 겸 소유자가 사무실로 점유 중이며 집기류가 비치되어 있어 명도 과정에 대한 면밀한 준비가 필요합니다. [cite: user input]

또한, 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재하므로, 향후 이용 계획 수립 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립, 관련 법규 검토가 선행된다면 안정적인 투자 대상이 될 수 있을 것으로 사료됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 924,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항을 고려해야 합니다.

- 권리 분석 상 인수되는 부담은 없습니다.

- 현재 채무자 겸 소유자가 점유 중이며 집기류가 비치되어 있어, 명도에 소요되는 비용 및 시간(최소 3개월 이상 소요 예상)을 보수적으로 산정해야 합니다.

- 주변 유사 상가의 시세, 공실률, 예상 임대료 수준, 유사 물건의 최근 낙찰가 등을 추가적으로 조사하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

- 제시된 감정가는 시장 상황 및 향후 가치 변동을 반영하지 못할 수 있으므로, 현장 답사 및 전문가와의 상담을 통해 면밀한 가치 평가를 진행하는 것이 필수적입니다.

- 상기 조건들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.