나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87258 [3] 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21 센트럴프라자 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원감정 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 중 제1층 제101호 외 12개호로서,
(사용승인일: 2022.10.17)

외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)-(13) 공히 근린생활시설로서 현황 공실상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경87258 (3)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21 센트럴프라자 2층 208호

용도: 근린상가

감정가: 420,000,000원

토지면적: 15.25㎡ (약 4.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.32㎡ (약 20.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOOOO

건물명: 센트럴프라자

건물층수: 10층 건물 중 제2층 제208호

사용승인일: 2022년 10월 17일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 14일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 등기부현황:

* 갑2: 주식회사일심 신탁등기말소 (2023-04-14)

* 을1: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (279,600,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 동화성세무서장 압류 (말소)

* 갑6: 창원미래신용협동조합 임의경매 (말소)

* 갑7: 수원시 압류 (말소)

* 등기부채권 총액: 279,600,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 수원시 팔달구 인계동의 상업지역에 위치하며, 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 장점이 있습니다.

* 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하여 배후 수요가 확보될 수 있는 지역입니다.

* 건물 용도가 제1종 및 제2종 근린생활시설로, 다양한 업종의 상가 운영이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 인근에 수원공업고등학교가 있습니다.

* 기타: 다양한 도시계획 용도 지역에 속해 있어 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 현황 공실 상태: 본건은 현재 공실 상태로, 임차인 모집 및 공실 발생 가능성에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다. (단, 명시된 인수 보증금은 0원입니다.)

* 토지이용계획상 제한: 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등 일부 법적 제한사항이 존재하므로, 사업 계획 시 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축된 근린상가 건물로, 수원시 팔달구의 상업지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 안정적인 상권 형성이 기대되나, 현재 공실 상태이고 임대 관계가 미확인된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 사용승인을 받은 신축 건물로 즉시 활용 및 재임대가 가능합니다.

* 수원 시내 상업지역 내에 위치하여 잠재적인 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 감정가 대비 주변 시세 및 실거래가를 비교 분석하여 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 420,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 279,600,000원이며, 인수할 임차인 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 현재 시점에서의 정보만을 바탕으로 산정하기 어려우며, 반드시 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 시세, 임대 수요, 예상 수익률 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가를 기준으로 하되, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.