나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87258 [9] 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21 센트럴프라자 9층905호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원감정 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 중 제1층 제101호 외 12개호로서,
(사용승인일: 2022.10.17)

외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)-(13) 공히 근린생활시설로서 현황 공실상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경87258 (9)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21 센트럴프라자 9층 905호

건물명: 센트럴프라자

용도: 근린생활시설

감정가: 219,000,000원

토지면적: 10.16㎡ (약 3.07평)

건물면적: 45.51㎡ (약 13.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창원미래신용협동조합

사용승인일: 2022년 10월 17일

건물 총 층수: 10층

본건 위치: 9층

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, "수원공업고등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재하는 지역으로, 수원시의 주요 도심 상권 중 하나로 알려져 있습니다. 수원시청, NC백화점, 갤러리아백화점, 홈플러스, CGV 등 쇼핑, 문화, 행정 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 특히 나혜석거리는 젊은 층의 데이트 코스로 인기가 많으며, 다양한 음식점과 카페가 포진해 있습니다.

교통 상황으로는 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 분당선 수원시청역이 도보 거리에 있어 서울 도심 및 강남으로의 접근성도 우수합니다.

토지는 인접 도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접해 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 4월 14일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. [cite:input] 등기부등본 상의 을구(저당권 등) 및 갑구(소유권 외 권리)에 기재된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류, 근저당부채권압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite:input]

총 권리 금액은 243,200,000원입니다. [cite:input]

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 정보는 현재 제공된 내용으로는 지상권 외에는 명확하지 않으나, 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 수원시 팔달구 인계동은 수원의 핵심 상권으로, 관공서, 대형 판매 시설, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 특히 '센트럴프라자' 건물 자체는 비교적 신축(2022년 사용승인)으로, 주변 상권의 활성화와 함께 가치를 유지할 것으로 예상됩니다. 인근에 수원공업고등학교가 있어 잠재적인 고객층이 존재합니다.

상가 임대 시장은 다양하며, 보증금 및 월세 또한 매물의 위치, 면적, 상태에 따라 차이가 큽니다. 최근 인계동 지역 상가들의 거래 및 임대 사례를 보면, 활발한 상권임을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근에 버스 정류장이 위치하고 있으며, 분당선 수원시청역 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 수원시청, 대형마트, 백화점, 영화관, 다양한 음식점 및 카페 등이 주변에 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 수원공업고등학교가 인근에 있습니다.

* 의료: 주요 병원들이 주변에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본건은 현재 공실 상태로, 임차인 확보 및 공실 기간 동안의 수익 공백이 발생할 수 있습니다. [cite:input]

* 건축물 용도 제한: 일반상업지역에 속하나, 방화지구, 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재하여 향후 건축 및 용도 변경 시 확인이 필요합니다. [cite:input]

* 높은 채무 총액: 말소기준권리 이하 채무를 포함한 전체 채무 총액이 감정가를 초과하므로, 경매 과정에서 경쟁이 치열할 수 있습니다. [cite:input]

7. 종합 의견

본건은 수원시의 중심 상업지역에 위치한 비교적 신축된 근린생활시설입니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역적 이점을 가지고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 보유하고 있으며, 현재 공실 상태이므로 즉시 명도 후 임대 수익 창출이 가능합니다. 다만, 상업지역 내에서도 다양한 용도 제한이 존재하며, 공실 위험에 대한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 수원시의 대표적인 도심 상권인 인계동에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신식 설비를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 깨끗한 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되는 무권리 물건입니다.

* 즉시 활용 가능: 현재 공실 상태이므로 명도 후 즉시 임대 또는 자영업 용도로 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(219,000,000원)를 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 시세, 건물의 상태, 현 공실 상황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 동일 건물 또는 인근 유사 상가의 실거래가, 임대료 수준 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 인수할 보증금은 없는 상태입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.