나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87258 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21 센트럴프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원감정 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 중 제1층 제101호 외 12개호로서,
(사용승인일: 2022.10.17)

외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)-(13) 공히 근린생활시설로서 현황 공실상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

채무자 겸 소유자의 임시사무실로 사용되고 있고, 사무실 집기류가 비치되어 있음(부동산현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경87258 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21, 센트럴프라자 1층 101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 808,000,000원

* 토지 면적: 11.91㎡ (약 3.60평)

* 건물 면적: 53.46㎡ (약 16.18평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 창원미래신용협동조합

1.1. 1.건물 정보

* 건물명: 센트럴프라자

* 층수: 10층 건물 중 제1층 제101호

* 사용승인일: 2022년 10월 17일

* 구조: 철근콘크리트구조

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 3.도로 상황

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 4.토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반)

* 중로1류(폭 20m-25m)(접합)

* 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)

* 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역)

* 과밀억제권역, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 4월 14일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 591,600,000원

* 주요 권리 내역: 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 압류 3건, 임의경매 1건이 등기되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권

본건이 위치한 인계동 지역은 수원시청, 홈플러스, 각종 상업 및 업무 시설, 주거 단지가 밀집한 중심 상업 지역입니다. 주변에 아파트 및 단독 주택 단지가 있어 기본적인 소비 활동이 이루어지는 지역입니다. 센트럴프라자 건물 자체의 활성화 여부와 해당 호실의 경쟁력을 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 2.잠재력

일반상업지역으로 용도적 제한은 없으며, 수원시청역 등 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능하나, 경쟁 상권 분석 및 주변 개발 계획 등을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 시설

본건 인근에는 수원공업고등학교, 아파트 단지, 단독주택 등이 있습니다. 또한, 수원시청, 홈플러스 동수원점, 경기아트센터, 수원올림픽공원 등 다양한 편의 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 2.혐오시설 및 유해시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.점유 및 명도

채무자 겸 소유자의 임시 사무실로 사용되고 있으며, 사무실 집기류가 비치되어 있습니다 (부동산현황조사보고서 참조). 따라서 명도 협상이 필요할 수 있으며, 이 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.이용 상태 정보의 모호성

감정평가서상 본건이 포함된 층의 이용 상태는 '현황 공실 상태'로 기재되어 있으나, 물건명세서 상으로는 '채무자 겸 소유자의 임시 사무실로 사용 중'이라고 기재되어 있어 실제 점유 및 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 3.건물 상태

본 건물은 2022년 10월 17일에 사용 승인되어 비교적 신축에 해당합니다. [cite:3, cite:10] 따라서 건물 노후화로 인한 문제는 크지 않을 것으로 보이나, 건물 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 4.채권 및 감정가

총 채권액이 5억 9천여만 원이며, 감정가는 8억 8백만 원입니다. 낙찰가율에 따라 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 센트럴프라자 내 1층 근린상가입니다. 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 수원공업고등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 현재 채무자 겸 소유자가 임시 사무실로 사용 중인 점을 고려하여 명도 협상에 대한 대비가 필요합니다. 감정평가서와 현황조사보고서 간 이용 상태에 대한 다소의 차이가 있어 실제 점유 관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 10월 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 1층 상가: 높은 접근성으로 인해 다양한 업종 유치에 유리합니다.

* 입지 조건: 수원시 중심 상업 지역 내 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 권리 분석상 안전성: 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가집니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 808,000,000원

* 총 채권액: 591,600,000원

* 건물 면적: 53.46㎡ (약 16.18평)

* 토지 면적: 11.91㎡ (약 3.60평)

* 인수되는 보증금: 0원

* 주변 상가 시세 및 최근 유사 물건 낙찰가율

* 명도 소요 기간 및 예상 비용

* 향후 상권 전망 및 예상 임대 수익률

위 요소들을 면밀히 분석하여 수익률 목표와 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.