나이스옥션 법원경매 수원 2024타경87258 [4] 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21 센트럴프라자 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원감정 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 중 제1층 제101호 외 12개호로서,
(사용승인일: 2022.10.17)

외벽: 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)-(13) 공히 근린생활시설로서 현황 공실상태임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경87258 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창원미래신용협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 754-21 센트럴프라자 3층 307호

건물명: 센트럴프라자

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물

사용승인일: 2022년 10월 17일

해당 층: 3층

호수: 307호

1.3. 면적

토지면적: 10.71㎡ (약 3.24평)

건물면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

1.4. 금액

감정가: 310,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다 [cite: 감정평가서요약].

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통 상황은 보통시됩니다 [cite: 감정평가서요약]. 분당선 매교역이 도보 거리에 위치하며, 인근 교동사거리에 수원1호선(트램) 역사가 예정되어 있어 더블 역세권 입지로 발전할 가능성이 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 학교: 인계초, 권선초, 세류초, 수원중, 수원고, 수원공고 등이 밀집한 학세권 입지입니다.

* 상업시설: 수원시 최대의 업무지구이자 행정 중심지로 남문, 역전과 함께 수원 3대 상권 중 하나로 꼽힙니다.

* 주거시설: 3,400세대 규모의 수원 센트럴 아이파크 자이 아파트 주 출입구 바로 앞에 위치하며, 주변 팔달 8구역, 6구역, 권선 6구역 일대에 총 8,300세대 이상의 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 기타: 국민연금공단 수원회관이 인근에 위치합니다.

2.4. 혐오시설

주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 접수일자: 2023-04-14)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 소멸 권리

매각으로 인해 을1 근저당권보다 후순위에 있는 모든 권리(을2 근저당권, 갑3 압류, 갑6 임의경매, 갑7 압류)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 312,400,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자 확인 및 명도 시 임차인 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 보증금이나 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인계동은 수원시의 주요 업무지구이자 행정 중심지로, 도시계획상 일반상업지역에 해당하며, 개발 사업이 활발히 진행 중인 지역입니다.

4.2. 상권 현황

수원 3대 상권 중 하나로 평가받으며, 주거단지와 업무시설이 혼재하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 특히 대규모 아파트 단지 개발과 함께 신도시급 상권으로의 성장이 기대됩니다.

4.3. MD 구성 (예상)

건축물대장에 따르면 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설로 이용 가능합니다 [cite: JSON]. 주변 분양 정보에 따르면, 1층은 생활편의시설, 2층은 식음료 및 금융 관련 시설, 3층은 잡화 및 엔터테인먼트 시설, 4-6층은 메디컬존, 7-9층은 교육 및 스포츠 시설 등으로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 인근에 대규모 주거단지 및 업무지구가 형성되어 있어 관련 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 의료: 병원, 약국 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장 및 지하철역 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거 환경

아파트 단지, 주택가 등 다양한 주거 형태와 혼재되어 있어 안정적인 지역 기반을 갖추고 있습니다 [cite: 감정평가서요약].

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

본건은 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익 창출을 위해서는 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다 [cite: 주의사항].

6.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유 관계 및 인수 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획상 제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중로1류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당되어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동의 핵심 상업지역에 위치한 신축급 근린상가입니다. 편리한 교통망과 풍부한 배후수요를 바탕으로 향후 상권 활성화가 기대되는 입지입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 명확하지 않은 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 입지: 수원 주요 상권에 위치하며, 대규모 주거단지와 업무지구에 둘러싸여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 교통 편의성: 대중교통 및 차량 접근성이 뛰어나며, 향후 트램 노선 예정으로 교통 여건 개선이 기대됩니다.

* 성장 잠재력: 인계동 일대의 지속적인 개발 및 상권 활성화로 인한 미래 가치 상승이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 310,000,000원입니다. 인수할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가율 및 주변 시세, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 부동산의 최근 실거래가 및 공실률, 임대료 수준에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.