나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54955 [2] 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 1층136호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 ""세마역(1호선)"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근
린생활시설ㆍ업무시설ㆍ오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 인근지역은 아파트단지ㆍ업무지
대ㆍ미개발 업무지대ㆍ근린생활시설ㆍ공장지대ㆍ농경지대 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량 출입 자유로운 상태로, 인근 국도 및 고속도로의 배치상태 등 차량의 이
용편은 대체로 양호한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 버스노선ㆍ지
하철역(세마역)까지의 거리 등 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 2021.02.26. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건내 2층 238
호 및 1층 136호로서,
외벽 : 외장석재타일붙임, 강화유리 등 마감

이용상태

본건은 공히 근린생활시설임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 공용설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 부정형의 인접지와 등고 평탄한 공장(지식산업센터, 근린생활시설,
업무시설 등) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 토지는 남동측으로 왕복8차선의 독산성로가 개설되어 있으며, 동측으로 경
기대로(국도1호선) 및 수도권제2순환고속도로(북오산I.C)ㆍ서측으로 서부로 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접함), 가축사
육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54955 (2)

소재지: 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 1층 136호

용도: 근린상가 (감정평가서상)

건축물대장상 주용도: 공장 (제공된 JSON 정보 참조)

감정가: 565,000,000원

토지면적: 12.22㎡ (약 3.70평)

토지지분: 12.22㎡ (약 3.70평)

건물면적: 38.18㎡ (약 11.55평)

건물지분: 38.18㎡ (약 11.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남양주신용협동조합 추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 1층 136호

건물 사용승인일: 2021년 02월 26일

1.2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 세교동에 소재하며, 1호선 세마역 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있으며, 아파트단지, 업무지대, 미개발 업무지대, 공장지대, 농경지대 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

차량 접근성은 제반 차량 출입이 자유로운 상태이며, 인근 국도 및 고속도로(북오산IC)와의 접근성이 양호합니다.

대중교통 여건은 인근 버스정류장 및 1호선 세마역까지의 거리가 무난하여 편리한 편입니다.

본건 토지는 남동측으로 왕복 8차선 독산성로, 동측으로 경기대로(국도1호선), 서측으로 서부로와 연결되어 교통의 요지에 해당합니다.

토지이용계획 상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구)에 해당하며, 광로3류(폭 40m~50m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역, 철도보호지구에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2023년 06월 23일 접수된 남양주신용협동조합의 근저당권 (을1, 채권최고액 715,000,000원)입니다.

경매 신청 채권자는 남양주신용협동조합으로, 2025년 03월 10일 수원지방법원의 임의경매개시결정(2025타경54955)으로 등기되었습니다.

이 외 등기부등본상에 기재된 소유권이전, 신탁등기 말소, 소유권 이전(매매), 다수의 가압류(광주신용보증재단, 현대카드주식회사, 광주은행, 우리금융캐피탈주식회사, 신용보증기금) 및 압류(경기광주세무서장)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 934,620,631원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정재우

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자/사업일자: 2024년 07월 17일

* 확정일자: 2024년 07월 17일

* 배당신고일자: 2025년 04월 16일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 정재우는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 해당 미변제 금액에 대해 낙찰자에게 별도로 청구할 수는 없습니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재하는 경기도 오산시 세교동 지역은 1호선 세마역을 중심으로 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집한 복합 상권입니다.

주변에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요가 풍부하며, 업무시설과의 혼재는 직장인 유동인구 확보에 유리합니다.

1층 상가라는 점은 접근성이 뛰어나 고객 유입에 긍정적인 요소로 작용합니다.

2021년 사용승인된 최신 건물인 '더퍼스트타워세교'에 속해 있어, 현대적인 건물 환경을 이용할 수 있습니다.

주요 도로망과의 연결성이 우수하여 물류 이동이나 서비스 접근성 면에서도 유리한 입지입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 1호선 세마역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시 주요 간선도로 및 고속도로 접근성이 매우 우수합니다.

* 편의시설: 건물 내 상가 시설 및 인근 상업 지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 업무, 상업, 주거 시설이 복합적으로 발달해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 용도 불일치: 제공된 정보에 따르면, 건물 자체는 '공장' 용도로 등록되어 있으나, 본건(136호)의 실제 이용 상태 및 감정평가서상 용도는 '근린생활시설' 또는 '근린상가'로 기재되어 있습니다. 이는 건축물대장과의 불일치로, 향후 용도 변경, 건축물 관련 민원 발생, 재산권 행사 등에 제약을 받을 수 있는 중요한 리스크 요인입니다. 입찰 전 반드시 현황 조사 및 관련 행정기관 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련: 임차인 정재우는 대항력이 없으나, 혹시 모를 배당 미수령으로 인한 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.

* 권리관계: 등기부상 권리관계는 대부분 소멸 예정이나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리 변동이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 상세한 현장 확인 및 지역 조사를 통해 잠재적 혐오시설 존재 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

* 감정가 대비 실거래가: 감정가 5억 6천 5백만원의 적정성에 대해 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 세교동 소재 1호선 세마역 인근에 위치한 1층 근린상가로, 교통 및 입지 조건이 양호한 편입니다. 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 좋을 것으로 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리 외 다수 권리가 존재하나 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력은 없어 인수 부담은 없습니다.

가장 중요한 리스크 요인은 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 불일치로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 이 부분을 명확히 해결할 수 있다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 1호선 세마역 인근으로 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용이 절감될 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지 지분과 건물을 함께 매각받으므로 안정적인 권리 확보가 가능합니다.

* 잠재적 수요: 배후 주거 단지 및 업무 시설이 혼재된 지역으로 잠재 고객 확보에 유리합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 인수 보증금 합계 0원을 기준으로 예상 입찰가를 고려해야 합니다.

감정가는 565,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 건축물대장 용도 불일치 문제 해결 가능성 및 이에 따른 추가 비용

* 현장 방문을 통한 물건 상태, 주변 상권 활성화 정도, 실제 임대 시세 파악

* 유사 물건의 최근 낙찰가율 및 경쟁률 분석

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 일반적으로 신축 상가 물건의 경우 감정가의 80% 이상에서 낙찰되는 경향이 있으며, 본건의 경우 잠재적 리스크 요인(용도 불일치)을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 423,750,000원 ~ 480,250,000원 범위에서 시세 조사 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.