나이스옥션 법원경매 인천 2024타경567238 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-9 태화아파트및상가 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2024.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 숭덕여자고등학교 남동측 인근에 위치하며,
주위일대는 공동주택 및 단독주택으로 형성이 되어 있으며, 배후에 근린생활시설
및 학교 등이 소재하는 아파트지대임.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건 중 제4층 제408호로서
외벽:몰탈위 페인팅.
창호:알루미늄샷시 창호임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측의 포장도로를 통해서 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동 5-9번지에 위치한 태화아파트및상가 4층 408호로, 아파트 용도로 이용 중인 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 인천지방법원 2024타경567238(1)이며, 감정가는 151,000,000원입니다.

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 5-9 태화아파트및상가 4층 408호

* 용도: 아파트

* 감정가: 151,000,000원

* 토지 면적: 19.90㎡ (약 6.02평)

* 토지 지분: 19.902㎡ (약 6.02평)

* 건물 면적: 59.85㎡ (약 18.10평) - 전용면적 기준

* 건물 지분: 59.85㎡ (약 18.10평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 리드코프 (본 사건의 경매 신청 채권자)

* 특이사항: 중복사건

건축물대장에 따르면 본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물로, 1993년 4월 15일 건축 허가를 받았으며, 1994년 9월 16일 사용 승인을 받았습니다. 총 111세대가 거주하고 있으며, 건물 연면적은 14,213.26㎡입니다. 해당 호실은 4층에 위치하고 있으며, 아파트 및 상가로 복합적으로 이용되고 있습니다. (제공된 정보 상, 아파트 전용면적은 59.85㎡이며, 분양면적에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 숭덕여자고등학교 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역으로 형성되어 있으며, 근린생활시설과 학교가 배후에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 위치 및 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등 주거 및 생활 편의시설 밀집 지역.

* 교통상황: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 건물 동측의 포장된 도로를 통해 단지 내로 진입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 준주거지역에 속합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 주식회사 리드코프가 신청하였습니다. 등기부등본 상의 권리 내용을 살펴보면, 을구의 근저당권(신한은행, 2012-01-30)을 말소기준권리로 하여 이후 등재된 권리들은 모두 '말소' 처리될 예정입니다. 이는 경매 절차를 통해 해당 물건의 소유권이 이전될 경우, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸됨을 의미합니다.

* 말소기준권리: 을11 (2012-01-30, 근저당, 신한은행, 69,600,000원)

* 후순위 권리: 을18 (근저당), 갑8 (가압류), 갑9 (가압류), 갑10 (가압류), 갑11 (압류), 갑12 (압류), 갑13 (압류), 갑14 (임의경매), 갑16 (가압류) 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 295,146,129원 (이는 말소 예정된 채권액을 포함한 총액입니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다. (단, 임대차 관계는 별도 확인 필요)

* 물건명세서 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개시될 수 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. '태화아파트및상가'라는 명칭에서 알 수 있듯, 건물 자체 내에도 상가 시설이 포함되어 있어 지역 주민들의 편의를 제공할 것으로 보입니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 상가, 학교 등 복합적인 지역 특성.

* 상권 특징: 배후 주거 단지를 기반으로 하는 근린 상권 형성.

5. 생활정보

생활 편의 측면에서 본건은 주거지역 내에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 주변 시설: 숭덕여자고등학교 등 교육 시설과 인접하며, 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까이 있어 시내 이동이 편리합니다.

* 환경: 주거 밀집 지역으로 정숙한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 '중복사건'으로 명시되어 있어, 동일 부동산에 대해 다른 경매 사건이 진행 중일 가능성이 있습니다. 이는 소유권 이전 절차나 낙찰 결과에 예상치 못한 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법원 기록을 면밀히 확인하여 중복 사건의 진행 상황과 처리 방안을 파악하는 것이 필수적입니다.

* 미상 임대 관계: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 실제 점유자가 있는지, 있다면 법적 대항력이 있는지 여부는 별도의 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

* 미상 지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요만 언급되어 있고 구체적인 내용은 없습니다. 이는 권리 분석 시 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

인천 남동구 만수동에 위치한 태화아파트및상가 4층 408호는 안정적인 주거 지역 내에 있으며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 물건입니다. 현재까지 파악된 권리 관계 상으로는 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 권리 승계가 가능할 것으로 보입니다. 다만, '중복사건'이라는 특이사항은 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 해당 부분에 대한 철저한 조사와 이해가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 공동주택 밀집 지역으로 주거 가치가 안정적입니다.

* 편리한 생활 인프라: 학교, 근린생활시설, 대중교통 이용이 용이합니다.

* 권리 관계 명확성 (예상): 말소 예정 권리가 다수 존재하여 권리 승계가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되어야 하나, 본건의 인수 보증금은 0원이므로 직접적인 영향은 없습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 시세, 물건의 현황(수리 상태, 공실 여부 등) 및 경매 시장 동향에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 특히 '중복사건'의 영향과 관련 법원의 최신 진행 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.