나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544402 [1] 인천광역시 서구 석남동 168-99 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신감정 · 평가일 2024.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "신현초등학교"에서 남서측 약 250미터 지점에
위치하고 있으며, 부근일대는 다세대주택 및 아파트 ,근린생활시설등으로 혼재하고
있어 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은
대체로 편리한 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 부정형으로 평탄하고 현황은 도로이며, 기호2는 사다리형의 토지로 평탄한
나대지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 약6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 제2종일반주거지역, 도로(접합) 중로1류(폭20m-25m)(접합),가축사육제한구역
상대보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역.

기호2: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역
절대보호구역, 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록1.은 지분매각임.
-목록1.은 도로로 이용중인 것으로 보임.(현황조사서 참고)
-목록2.는 노지형태로 있으며 건물이 철거된 상태이며, 철제팬스가 설치되어 있어 출입이 불가능한 상태임.(현황조사서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 인천지방법원 2024타경544402 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 168-99

용도: 대지

건물 현황: 없음 (건물이 철거된 상태)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (목록1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협엔피엘대부주식회사 (추정, 등기부요약 을3)

감정가: 397,274,800원

토지 면적: 209.00㎡ (약 63.22평)

토지 지분 면적: 128.5288㎡ (약 38.89평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분 면적: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

특이사항: 지분 매각

주의사항: 일괄 매각 (목록1), 목록1은 도로로 이용 중인 것으로 보임 (현황조사서 참고), 목록2는 노지 형태로 건물이 철거된 상태이며 철제펜스 설치로 출입이 불가능함 (현황조사서 참고)

특수물건정보: 지분 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 인천광역시 서구 석남동 소재 "신현초등학교"에서 남서측 약 250미터 지점에 위치. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 편리한 편임.

* 형태 및 이용 상태: 기호1은 부정형으로 평탄하며 현황 도로로 이용 중임. 기호2는 사다리형 토지로 평탄한 나대지 상태임.

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한 상태:

* 기호1: 제2종일반주거지역, 중로1류(폭20m-25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역.

* 기호2: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-05-30 접수된 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (을3).

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (물건명세서에 '지상권개요' 언급이 있으나, 을4 지상권은 말소기준 권리보다 이후 접수되었으므로 소멸 대상임).

* 임차인 현황:

* 임차인: H

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-08

* 대항력: 없음

* 임차인: J

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-08

* 대항력: 없음

* 임차인: 민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 1994-10-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 물건이 소재한 석남동 일대는 주거용 건물(다세대주택, 아파트)과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능한 환경을 갖추고 있습니다.

* 본 물건의 이용 현황: 기호1 토지는 현재 도로로 이용되고 있으며, 기호2 토지는 건물이 철거된 나대지 상태로 관리되고 있습니다. 도로로 이용 중인 부분은 공공의 이용에 제공되고 있어 사적 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건과 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 단지 인근에 신현초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 교통 및 편의 시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

* 의료 시설: (주변 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 택지 지역으로 볼 때 접근 가능한 범위 내에 있을 것으로 예상됩니다.)

* 공공 시설: (주변 공공 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 매각하는 건입니다. 따라서 잔여 지분 소유자와의 협의, 공동 재산권 행사, 개발 및 처분 시 제약 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 도로 이용 현황: 토지 중 일부(기호1)가 현황 도로로 이용되고 있어, 공공 통행로로서의 성격으로 인해 재산권 행사가 제한될 가능성이 있습니다. (현황조사서 참고)

* 건물 철거 및 출입 불가: 다른 토지 부분(기호2)은 건물이 철거된 나대지 상태이며, 철제 펜스로 인해 출입이 불가능한 상태입니다. 이는 현장 확인 및 향후 재개발, 이용 계획 수립 시 추가적인 조사 및 조치가 필요함을 시사합니다. (현황조사서 참고)

* 도시계획 및 규제: 제2종일반주거지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등 각종 도시계획 및 법적 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 복잡한 등기부 현황: 다수의 소유권 이전, 가등기, 가압류, 근저당 등이 설정되었던 이력이 확인됩니다. 비록 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이나, 경매 물건의 복잡성을 나타냅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 속하며, 신현초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 나쁘지 않아 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점이며, 현황 도로로 이용되는 부분과 건물이 철거되어 출입이 불가능한 나대지 부분이 혼재되어 있다는 점은 향후 소유권 행사 및 이용에 있어 여러 제약을 동반할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이나, 지분 매각으로 인한 소유권 행사의 어려움은 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 인천 서구 석남동 일대는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역 중 하나로, 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 교육 및 교통 환경: 신현초등학교 인접 및 편리한 대중교통망은 주거지로서의 기본적인 장점을 제공합니다.

* 낮은 초기 투자 비용 (전체 소유 대비): 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 취득하므로, 전체 소유권 취득 대비 낮은 비용으로 부동산에 투자할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 397,274,800원

* 토지 지분율: 128.5288㎡ / 209.00㎡ = 약 61.49%

* 지분 감정가: 397,274,800원 * 0.6149 ≈ 244,083,700원

본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 현황 도로 이용, 건물 철거 상태, 출입 불가 등 특수성이 다수 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 점들을 감안할 때, 입찰 참여 시에는 감정가 대비 보수적인 접근이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가는 본 건에 대한 경쟁 정도, 낙찰가율, 향후 활용 방안에 대한 구체적인 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다. 다만, 제시된 정보와 특수성을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다. 인수할 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.