나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12189 [1] 인천광역시 강화군 내가면 외포리 681-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2024.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 내가면 외포리 소재 "외포항" 서측 인근에 위치하고
부근은 근린생활시설,단독주택,농경지,임야 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2,3)토지:일단의 부정형 완경사의 토지로 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

기호(4)토지:남측으로 접한 토지보다 높은지반으로 축대조성이 되어있으며
기호(2,3)토지의 부속토지로서 토지임야임.

인접 도로상태

북측으로 상태양호한 로폭 약8-10m아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3)토지:계획관리지역,성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)),
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존
지역(기념물_망양 돈대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,성장관리권역<수도권정비
계획법>.

<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및
조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설
공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.
※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을
발급 받아 확인하시기 바랍니다.

기호(4)토지:계획관리지역,성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)),
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
제한보호구역(전방지역:25km)(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문화환경보존
지역(기념물_망양 돈대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및
조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설
공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.
※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을
발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

기호(3)토지의 공부상 지목은 "잡종지"이나 현황은 "대"이며 기호(4)토지의 공부상
지목은 "임야"이나 현황은 기호(2,3)토지의 부속토지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)건물:1998년 6월 27일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층건물로
외벽:벽돌쌓기 및 페인팅마감등
내벽:벽지 및 페인팅마감등
창호:샤시창호등

이용상태

기호(1)건물의 공부상 "근린생활시설"이나 조사시점 현재 소유자가 거주목적으로 이용중임.

설비내역

위생설비,상하수도설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 아래와 같이 부합물 및 종물이 소재하고 있으며 종물인 기호(ㄴ) 비닐하우스는
현황 및 관리상태가 불량함.

ㄱ)철근콘크리트조 슬래브지붕,계단실 및 창고,(1)건물 옥상소재: 약20.8㎡
ㄴ)파이프조 비닐하우스,(4)토지 지상소재: 약108㎡

공부와의 차이

기호(1)건물은 의뢰목록상 기호(2)토지상에 소재한다고 되어있으나 건축물대장 및
등기사항전부증명서상 기호(2,3)토지 양지상에 소재한다고 등재되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자가족과 면담한 바 자가로 사용중이라고 하였음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 목록 1-1(옥상소재 창고,계단실 철근콘크리트조 20.8㎡) 포함.
-제시외 건물 목록 4-1(비닐하우스 파이프조 108㎡) 매각에서 제외.
-감정평가액은 매각에서 제외하는 제시외 건물 목록 4-1 금액(1,080,000원)을 제외한 금액임.
-목록1.건물은 공부상 '근린생활시설'이나, 조사시점 당시 소유자가 거주목적으로 이용중임.(감정평가서 참고)
-목록1. 과거에 음식점을 한 것으로 보이나 현재는 영업을 하지 않는 것으로 보임.(현황조사서 참고)
-목록2. 목록1.건물의 부지임.(현황조사서 참고)
-목록3. 목록1.의 마당과 주차장으로 사용하는 것으로 보임.(현황조사서 참고)
-목록3.토지의 공부상 지목은 '잡종지'이나 현황은 '대'이며, 목록4.토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 목록2.3.토지의 부속토지로 이용중임.(감정평가서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경12189 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 내가면 외포리 681-10

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 868,214,400원

토지면적: 868.00㎡ (약 262.07평)

건물면적: 334.80㎡ (약 101.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 제시외 건물 목록 4-1 제외)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 계산새마을금고 (추정)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 토지 및 건물 상세 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 20.80㎡ (옥상소재 창고, 계단실 철근콘크리트조 - 포함 매각)

매각 제외 제시외건물: 목록 4-1 (비닐하우스 파이프조 108㎡)

감정가 조정: 감정평가액은 매각에서 제외되는 비닐하우스 금액(1,080,000원)을 제외한 금액임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 강화군 내가면 외포리 소재 "외포항" 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하고 있는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 보통시 됨.

2.3. 도로 상태

북측으로 상태 양호한 로폭 약 8-10m 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 상태

기호(2,3) 토지: 일단의 부정형 완경사의 토지로 근린생활시설의 건부지로 이용 중임. 공부상 지목은 '잡종지'이나 현황은 '대'임.

기호(4) 토지: 남측으로 접한 토지보다 높은 지반으로 축대 조성이 되어 있으며, 기호(2,3) 토지의 부속토지로서 토지임야임. 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 부속 토지로 이용 중임.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(2,3) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역(기념물_망양 돈대), 성장관리권역.

기호(4) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역(기념물_망양 돈대), 준보전산지, 성장관리권역.

추가 기재 사항: 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시 문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인 필수. 재산권 행사 등 중요한 사항은 증명용 토지이용계획 확인원을 발급받아 확인 요망.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2012년 7월 18일자 계산새마을금고 근저당권 (474,500,000원).

경매 신청 채권자: 계산새마을금고 (근저당권자 동일).

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2003년 11월 14일

대항력: 있음

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 존재하므로 인수 여부 및 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 한

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 2월 28일

대항력: 없음

참고: 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 권리에 해당합니다.

3.3. 인수 보증금 및 특이사항

인수 보증금 합계: 0원.

특수 물건 정보: 공동담보, 대항력 있는 임차인.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

건물 공부상 용도는 '제2종근린생활시설'이나, 조사 시점 현재 소유자가 거주 목적으로 이용 중임. 과거 음식점으로 영업한 것으로 보이나 현재는 영업 중이 아닌 것으로 조사됨.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건은 외포항 인근 지역으로, 주변에 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역적 특성을 보임. 활발한 도심 상권과는 거리가 있으며, 전원 생활 또는 관광 관련 지역의 성격을 가짐.

4.3. 사업 잠재력

항구 인근이라는 지리적 이점을 활용하여 소규모 관광객 대상 상업 시설(펜션, 식당, 카페 등) 또는 숙박 시설로의 개발 가능성이 있으나, 지역 특성을 고려한 신중한 접근이 요구됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

교통: 인근에 버스정류장이 소재함.

관광/여가: 외포항 인근에 위치하며, 망양돈대 등 역사문화 유적지 접근이 용이함.

5.2. 기타

학교, 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의시설은 강화군 내 중심지로 이동해야 할 가능성이 높음.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건의 가치에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

최 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 존재하여, 실질적인 인수 여부 및 추가적인 금전적 부담 발생 가능성을 배제할 수 없음. 이에 대한 철저한 권리 관계 확인이 필수적임.

6.2. 문화재 보호 구역

본건 토지는 역사문화환경보존지역(기념물_망양 돈대)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위, 증축, 개축 등에 대한 법적 제한이 따를 수 있음. 관련 법규 및 인허가 사항을 반드시 확인해야 함.

6.3. 토지 이용 및 지목 관련 불일치

일부 토지의 공부상 지목과 현황이 상이하며, 토지 이용 계획상의 제한 사항들을 종합적으로 검토해야 함.

6.4. 건물 이용 상태

건물이 공부상 근린생활시설이나 현재 소유자 거주용으로 사용되고 있어, 실제 상업 시설로서의 활용 방안에 대한 면밀한 재검토 및 사업 계획 수립이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 강화도 외포항 인근에 위치한 근린생활시설 건물과 토지로, 전원 생활 또는 소규모 관광 사업 부지로의 잠재력을 보유하고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 문화재 보호 구역 편입, 토지 이용 계획상의 복합적인 제한 사항 등은 신중한 접근을 요구하는 주요 리스크 요인입니다.

특히 대항력 있는 임차인 최 씨와의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 가장 중요하며, 이는 최종 투자 결정에 큰 영향을 미칠 것입니다.

8. 투자 포인트

관광지 인근 입지: 외포항 인근이라는 지리적 이점을 활용한 해양 관광 관련 사업(펜션, 식당, 카페 등)으로의 개발 가능성이 있습니다.

충분한 토지 면적: 868㎡ (약 262평)의 토지 면적은 소규모 건축 및 개발에 유리한 조건입니다.

잠재적 가치 상승: 강화군 지역 개발 계획 및 성장관리계획구역 지정에 따른 향후 가치 상승이 기대됩니다.

기존 건물 활용: 2층 규모의 철근콘크리트 건물이 있어 신축에 따른 비용을 절감할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 868,214,400원입니다.

권리 분석상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 나타났으나, 대항력 있는 임차인 최 씨의 존재 및 문화재 보호 구역 편입 등의 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 최종 예상 입찰가는 현장 조사, 법률 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 검토해 볼 수 있으나, 이는 일반적인 가이드라인이며 실제 입찰가는 경쟁 구도 및 추가적인 권리관계 명확화 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상의 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.