나이스옥션 법원경매 인천 2024타경552236 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1113 만수11단지주공아파트 1102동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수북중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 공원, 학교 및 각종 근린·편의시설 등이 소재한 바, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상 20층건 내 7층 704호로서,
(사용승인일 : 1997.11.21)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 및 승강기 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 대체로 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동
구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의:
인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-지분매각
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경552236 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1113 만수11단지주공아파트 1102동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

토지면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

토지지분: 14.88㎡ (약 4.50평)

건물지분: 29.995㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: -지분매각

-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

1.1. 입지조건

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수북중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 공원, 학교 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

주변 환경 조사 결과, 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을7 근저당 (국민은행, 2007-07-05 접수, 52,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

- 을7 근저당 (국민은행)

- 갑7 3번유경훈지분가압류 (신한은행)

- 갑9 3번유경훈지분강제경매 (장한전건주식회사)

- 갑10 3번유경훈지분압류 (인천지방검찰청)

위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

소멸되지 않는 권리:

- 지상권개요: 해당 항목에 내용이 비어 있어, 지상권 존재 여부 및 상세 내역 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대단위 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주변에 학교, 공원, 근린 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 기능이 우수한 지역입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태:

- 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕, 지상 20층 건물 중 7층 704호입니다.

- 사용승인일: 1997년 11월 21일.

- 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

- 폐문부재로 인해 내부 확인은 불가했습니다.

설비 내역:

- 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 등이 설치되어 있습니다.

아파트 정보:

- 아파트명: 만수11단지주공아파트

- 주소: 인천광역시 남동구 만수동 1113

- 층수: 지상 7층 (총 20층)

- 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

- 공급면적 (분양면적)은 명시적으로 제공되지 않았으나, 전용면적에 따른 통상적인 공급면적을 예상할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각:

- 본 물건은 토지 및 건물 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고:

- 공유자가 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 최고가 매수신고인이 결정된 후, 공유자가 최고가 매수신고인의 금액으로 해당 지분을 우선 매수하는 권리입니다. 이로 인해 낙찰을 받더라도 실제 소유권을 취득하지 못할 가능성이 매우 높습니다. (우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능합니다.)

내부 확인 불가:

- 폐문부재로 인해 실제 내부 상태, 수리 필요 여부, 설비 작동 상태 등을 확인할 수 없습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

임대관계 미상:

- 현재 거주자가 있는지, 임대차 계약 관계는 어떻게 되는지 명확히 파악되지 않았습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 아파트의 지분 매각 건으로, 감정가 1억 2,500만원 대비 최근 유사 면적의 실거래가(1억 8,900만원)가 높게 형성되어 있어 시세 차익 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 가장 큰 위험 요인은 '지분 매각'과 '공유자 우선매수 신고' 가능성입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 후에도 해당 물건을 취득하지 못하게 될 확률이 높습니다. 또한, 내부 확인이 불가하여 물건의 현 상태 파악이 어려운 점도 추가적인 리스크로 작용합니다. 따라서 본 물건은 고수익을 기대하기보다, 공유자 우선매수권 행사 가능성을 면밀히 검토하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 상승:

- 59.99㎡(약 18.15평) 면적의 아파트가 2026년 5월 1억 8,900만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가 대비 높은 시세 상승 가능성을 보여줍니다.

양호한 입지 조건:

- 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 학교, 공원, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

잠재적 임대 수익:

- 유사 면적(59.96㎡)의 전세 시세가 보증금 2,000만원, 월세 60만원 수준으로 파악되어, 향후 임대 수익 창출 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

최근 유사 면적 실거래가 (2026년 5월): 189,000,000원 (59.99㎡ 기준)

본 물건은 지분 매각이며, 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 매우 높아 실제 낙찰 및 소유권 취득 여부를 예측하기 어렵습니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰 금액으로 해당 지분을 공유자가 취득하게 됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다. 감정가(125,000,000원)를 기준으로 하되, 공유자 우선매수권 행사를 최우선으로 고려해야 합니다. 만약 공유자의 우선매수권 행사가 없다면, 최근 실거래가(189,000,000원)를 참고하여 신중하게 입찰가를 산정할 수 있으나, 이는 높은 위험을 수반합니다.

권장 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

(주의: 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 공유자의 우선매수권 행사 여부, 입찰 경쟁 현황, 명도 가능성 및 정확한 지분 비율 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 예상 입찰가 범위는 공유자의 우선매수권이 행사되지 않았을 경우를 가정하며, 이는 매우 불확실한 전제 조건입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.