나이스옥션 법원경매 인천 2024타경575369 [3] 인천광역시 서구 가좌동 524-11 아르테크주안 8층809호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천2호선 주안국가산단역" 북동측 인근에 위치
하며, 주위는 중소규모 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 주안국가
산단역)이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 8층 810호외 2개호로서
(사용승인일: 2020.6.18),
외벽: 복합판넬 및 일부 석재 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

공히 지식산업센터로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 화물승강기 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공장(제조형 지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역,대로1류(폭 35m-40m)(대로 1-14호선(주))(접합),가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호),산업시설구역,과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 809호 임대(임대내역 미상), 810호, 811호 소유자 자가사용중인 것으로
탐문조사 되었음.
2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

경매 사건번호는 인천지방법원 2024타경575369 (3)입니다.

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 케이에프더블유이사공구유동화전문 회사입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동 524-11에 위치한 아르테크주안 8층 809호 지식산업센터입니다.

건물은 철골철근콘크리트합성구조이며, 2020년 6월 18일에 사용승인을 받았습니다.

건물은 10층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

건물 내에는 급배수, 위생, 엘리베이터 및 화물 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 23.61㎡ (약 7.14평)이며, 토지 지분 또한 23.61㎡ (약 7.14평)입니다.

건물 면적은 85.43㎡ (약 25.85평)이며, 건물 지분 또한 85.43㎡ (약 25.85평)입니다.

건물의 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 274,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 인천2호선 주안국가산단역 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 중소규모 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 인천2호선 주안국가산단역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 북동측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 건의 소유권 이전, 신탁 말소, 근저당, 가압류 및 임의경매 기록이 존재하나, 현재 모든 권리가 말소된 상태입니다.

말소 기준 권리는 우리은행의 근저당권(을1)이며, 접수일자는 2022년 3월 11일입니다.

본 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 854,400,000원, 2022-03-11)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

조사된 바에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

본 건의 임차인으로는 주식회사아이오쓰리와 남정우가 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원에 2022년 8월 25일 사업자 등록을 하였습니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

또한, 809호는 임대 중이나 임대 내역은 미상이며, 810호와 811호는 소유자가 자가사용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 권리분석 요약

모든 등기부상의 권리가 말소 예정이며, 인수되는 권리 또한 없습니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 부담이 되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 인천 서구 가좌동 일대는 주안국가산업단지를 중심으로 조성된 공업 및 산업시설 밀집 지역입니다.

지식산업센터 및 중소규모 공장, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 산업 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다.

4.2. 사업체 현황

주변에 다수의 지식산업센터와 공장들이 입주해 있어 관련 업종의 사업체들이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

인천2호선 주안국가산단역 인근으로 유동인구 및 근로자 수요가 존재합니다.

4.3. 잠재적 개발 가능성

일반공업지역 및 산업시설구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 산업 발전 및 관련 시설 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천2호선 주안국가산단역 주변으로 기본적인 편의시설이 존재합니다.

가까운 곳에 한국폴리텍대학 남인천캠퍼스, 인천시가좌테니스장, 동구구민운동장 등이 위치해 있습니다.

하지만 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설은 인근 다른 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

5.2. 공공시설

인천2호선 주안국가산단역을 이용하면 인천 시내 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역은 공업단지 및 지식산업센터가 주를 이루고 있으며, 검색 결과 상으로 직접적으로 인접하거나 물건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 산업단지 특성상 공장 및 관련 시설들이 밀집해 있음을 인지해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재 등기부상 모든 권리가 말소 예정이고, 인수되는 권리도 없어 권리 관련 리스크는 매우 낮습니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

2020년 6월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이나, 지식산업센터의 특성상 장기간 사용으로 인한 내부 시설의 노후화 또는 파손 가능성이 있을 수 있습니다. 이에 대한 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 지역/시장 리스크

공업단지 및 지식산업센터 밀집 지역의 특성상, 경기 변동이나 산업 구조 변화에 따라 공실률이나 임대료 수준에 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 유사한 물건의 공급이 많을 경우 시장 경쟁 심화가 예상됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 인천지방법원을 통해 진행되는 부동산 임의경매 물건으로, 말소되는 권리가 많고 임차인의 대항력도 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 조건입니다.

인천2호선 주안국가산단역 인근에 위치하며, 차량 접근성 및 대중교통 이용 편의성이 양호한 편입니다.

사용승인일이 2020년으로 비교적 신축이며, 건물 및 토지 모두 일괄 매각 대상입니다.

7.2. 투자 적합성

안정적인 권리 분석과 함께 입지적 장점을 가진 지식산업센터라는 점에서 투자 가치가 있습니다.

다만, 지역 산업 경기 및 공실률 변동에 대한 고려가 필요하며, 실제 현장 방문을 통해 물건 상태를 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 완벽한 권리 분석: 모든 권리가 말소되어 낙찰 후 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 인천2호선 역세권, 산업단지 내 위치하여 접근성 및 배후 수요가 있습니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사가 용이합니다.

8.2. 고려 사항

* 산업단지 특성: 주변 환경 및 소음, 공해 등 산업 시설 관련 요소를 고려해야 합니다.

* 공실 및 임대 수익률: 지역 내 지식산업센터 공급 현황 및 임대 시장 조사를 통해 예상 수익률을 파악해야 합니다.

* 현장 확인 필수: 건물 내부 상태, 관리 상태 등을 직접 확인하여 추가 비용 발생 여부를 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 274,000,000원입니다.

경매 절차상 인수되는 보증금은 없으며, 모든 등기부상 권리는 말소됩니다.

입찰가 산정 시에는 감정가, 인근 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

최근 해당 건물이나 유사한 지식산업센터의 매매 및 임대 시세에 대한 조사가 필요합니다. (검색 결과, 아르테크주안의 구체적인 최근 시세 정보는 직접적으로 확인되지 않았으나, 주변 지식산업센터의 동향을 참고하여 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.)

9.2. 제안

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사와 현장 답사가 필수적입니다.

현재 제공된 정보와 감정가 274,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 예상 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.