나이스옥션 법원경매 인천 2024타경575369 [1] 인천광역시 서구 가좌동 524-11 아르테크주안 8층810호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천2호선 주안국가산단역" 북동측 인근에 위치
하며, 주위는 중소규모 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 주안국가
산단역)이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 8층 810호외 2개호로서
(사용승인일: 2020.6.18),
외벽: 복합판넬 및 일부 석재 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

공히 지식산업센터로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 화물승강기 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공장(제조형 지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역,대로1류(폭 35m-40m)(대로 1-14호선(주))(접합),가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호),산업시설구역,과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 809호 임대(임대내역 미상), 810호, 811호 소유자 자가사용중인 것으로
탐문조사 되었음.
2). 기타사항: 없 음.

물건 비고

제시외 건물(사무실 및 창고 샌드위치판넬조 22.5㎡) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경575369 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 524-11, 아르테크주안 8층 810호

용도: 지식산업센터

감정가: 277,375,000원

토지면적: 23.61㎡ (약 7.14평)

토지지분: 23.61㎡ (약 7.14평)

건물면적: 85.43㎡ (약 25.84평)

건물지분: 85.43㎡ (약 25.84평)

건물 제시외면적: 22.50㎡ (약 6.81평) - 본 매각에 포함

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프더블유이사공구유동화전문 (갑14)

특이사항: 유동화 물건, 제시외 건물(사무실 및 창고 샌드위치판넬조 22.5㎡) 포함

건물 사용승인일: 2020년 6월 18일

건물 구조: 철골철근콘크리트합성구조

건물 층수: 10층 중 8층

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "인천2호선 주안국가산단역" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 산업단지 밀집 지역의 특성을 보입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다. 본건 북동측으로는 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 3월 11일 접수된 우리은행 근저당 (을1, 854,400,000원)입니다. 등기부등본 상 확인되는 모든 권리(을2, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

본 물건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 809호는 임대 중이나 임대 내역이 불명확하며, 810호(본건) 및 811호는 소유자 자가사용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 임대 내역이 미상인 809호에 대해서는 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

인천 서구 가좌동 일대는 다수의 지식산업센터와 공장들이 밀집해 있어 관련 산업 종사자들의 배후 수요가 존재합니다. 인천 2호선 주안국가산단역 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 이는 기업의 물류 이동 및 직원 출퇴근 편의성에 긍정적인 영향을 미칩니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 편의시설 이용도 가능합니다. 최근 아르테크 주안과 같은 건물 내에서 전용면적 약 85.4㎡(약 25.8평) 규모의 매물이 1,000만원/월 100만원 수준의 임대료로 거래된 사례가 있어, 향후 임대 수익 창출 가능성을 엿볼 수 있습니다. 또한, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 관리 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 인천 2호선 주안국가산단역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변환경: 본건이 속한 지역은 산업단지 및 지식산업센터가 밀집한 공업지역입니다. 주변 지역의 환경 분석 결과, 현재까지 심각한 혐오시설(쓰레기 처리장, 소각장 등)이 본건 바로 인접하여 위치한다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 폐기물 및 건설 자재 방치 등 환경 정비가 필요한 지역도 보고되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 포함: 매각에 포함된 22.5㎡의 제시외 건물(사무실 및 창고)에 대한 법적 검토 및 명확한 현황 파악이 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 등기부상 권리관계는 명확하게 소멸되지만, 절차상 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 미상 임대 내역: 본건(810호)은 자가사용으로 추정되나, 같은 건물 내 809호의 임대 내역이 미상인 점은 잠재적 분쟁 소지 또는 명도 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 산업단지 특성: 공장 및 지식산업센터 밀집 지역으로, 경기 변동에 따른 공실률 및 임대료 변동에 영향을 받을 수 있습니다.

* 원도심 지역: 가좌동 일대가 도시재생 사업 대상지로 선정되는 등 원도심 활성화 노력이 진행 중이나, 이러한 변화가 부동산 가치에 미치는 영향을 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 가좌동에 위치한 신축급 지식산업센터로, 인천 2호선 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2020년 사용승인된 건물로 시설 상태가 양호하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리 없이 깨끗한 권리관계를 기대할 수 있습니다. 제시외 건물 포함 및 유동화 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 산업단지 내 위치한 특성상 관련 업종의 꾸준한 수요를 기대할 수 있으며, 적절한 투자 전략을 수립한다면 안정적인 수익을 창출할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 지식산업센터: 인천 2호선 주안국가산단역 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 최신 건물: 2020년 준공되어 건물의 노후도가 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 분쟁의 소지가 적습니다.

* 지역 개발 잠재력: 도시재생 사업 등 지역 활성화 움직임이 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 277,375,000원

본건은 인천 서구 가좌동의 지식산업센터로, 역세권 입지에 최신 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 제시외 건물 22.5㎡가 포함되어 있으며, 이는 추가적인 공간 활용 가능성을 제공하지만, 이에 대한 명확한 확인 및 처리 방안을 강구해야 합니다. 또한, 유동화 물건이라는 특성을 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 행정 절차가 발생할 수 있습니다.

일반적인 지식산업센터의 시세 및 본건의 감정가, 그리고 제시된 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준에서 10% 내외를 가감한 250,000,000원 ~ 305,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, 이는 일반적인 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 개인의 자금 운용 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

[참고]

면적 환산: 1평 = 3.30579㎡

토지면적: 23.61㎡ / 3.30579 ≈ 7.14평

건물면적: 85.43㎡ / 3.30579 ≈ 25.84평

제시외 건물면적: 22.50㎡ / 3.30579 ≈ 6.81평

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.