나이스옥션 법원경매 인천 2024타경572759 [1] 인천광역시 서구 연희동 708-4 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "연희동 행정복지센터"북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천2호선(아시아드경기장역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 2002.01.30)
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 하이샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 현황 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

* 소재지: 인천광역시 서구 연희동 708-4, 3층 301호 (휴먼아트빌)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

* 토지 면적: 21.58㎡ (약 6.53평)

* 건물 면적: 48.93㎡ (약 14.80평)

* 용도: 다세대주택

* 사용 승인일: 2002년 1월 30일

* 감정가: 114,000,000원

1.2. 경매 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경572759 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "연희동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 인천2호선 아시아드경기장역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 12일자 남인천세무서장의 압류입니다.

* 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 총 채권액은 5,224,000,000원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 108,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 8일

* 확정일자: 2020년 9월 7일

* 배당신고일자: 2024년 11월 13일

* 대항력: 있음

3.3. 권리 인수 여부

* 본건은 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 이는 인수 대상이 될 수 있습니다.

* 다만, 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다고 가정합니다.

* 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재하는 물건이므로, 배당 결과에 따라 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

* 주거지역 내에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활 편의성이 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 주변에 연희동 행정복지센터가 있어 행정 이용이 편리합니다.

* 초등학교(연희초등학교 등), 중학교(인천가정중학교 등), 고등학교(인천가정고등학교 등)가 인근에 위치하고 있습니다.

* 검색 결과, 본건 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 서구 지역 내에서 공공열분해시설, 소각시설 등 기피 시설 유치를 둘러싼 주민 반발 사례가 보도된 바 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

* 연희동 행정복지센터 등 관공서 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통

* 인천2호선 아시아드경기장역과 다수의 버스 노선을 통해 인천 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축되었거나 면적이 비슷한 다세대주택의 경우 2026년 1월 기준으로 3.3㎡당 약 250만 원에서 260만 원 수준에서 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 본건(건물 면적 48.93㎡)의 적정 시세는 약 1억 2,500만 원으로 추정됩니다.

* 이는 본건의 감정가 1억 1,400만 원보다 높은 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 1억 800만 원이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우, 해당 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 주변 지역에서 기피 시설 유치 관련 주민 반발이 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 연희동의 주거 밀집 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 최근 시세 분석 결과, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 주요 리스크 요인이므로, 입찰 시 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 현 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 인천2호선 역세권 및 다양한 버스 노선을 이용할 수 있는 교통 편의성.

* 생활 편의 시설 및 교육 시설이 인접하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 114,000,000원

* 현 시세 추정가: 약 125,000,000원

* 대항력 있는 임차인의 보증금 (미인수 가정): 108,000,000원

* 상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 119,000,000원으로 권장합니다. 이는 감정가 대비 합리적인 수준이며, 시장 가치를 반영하되 임차인 관련 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.