나이스옥션 법원경매 고양 2024타경6898 [1] 경기도 파주시 목동동 722-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

건은 경기도 파주시 목동동 소재 "청암초등학교" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로, 다가구주택의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 4m, 6m내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지
구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문
화환경보존지역(파평윤씨 정정공파묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대차관계는 미상입니다.

○ 본건 지상에 후첨 "사진용지"에서와 같이 다가구주택이 소재하나, 본건은 토지만을 평가
대상으로 하여, 지상 건물에 구애없이 평가하였습니다. 다만, 지상건물과의 권리관계에 따라 토지의 사용수익에 상당한 제한이 있을 수 있으니, 경매입찰시 참고바랍니다.

물건 비고

1.일괄매각.
2.목록2.건물 3층에 면적 약 38.5㎡ 다락 2개가 설치되어 있으나, 건축물대장에는 별도 등록되어있지 아니함.
3.임차인 김정숙, 정서웅으로부터 우선매수권리를 양도받은 한국토지주택공사가 2025.8.25.우선매수신고서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 경기도 파주시 목동동에 소재하며, "청암초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설과 주거 환경이 복합적으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본 물건까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호하다고 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

본 토지는 인접 필지 대비 등고가 평탄한 정방형의 토지 형태를 이루고 있으며, 현재 다가구주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로

본건 토지는 북서측으로는 폭 약 4m, 남서측으로는 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

2.5. 토지 이용 규제

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(파평윤씨 정정공파묘역 300미터 이내)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부상 권리 관계

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 7월 10일 접수된 부천농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 11월 7일 접수된 부천농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 부천농업협동조합의 근저당권(2017.07.10. 접수)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 부천농업협동조합의 근저당권(2018.11.07. 접수)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: KHELICHATCHAI

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-29

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 고갑철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-18

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-18

확정일자: 2022-02-21

배당신고일자: 2023-10-23

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 송재희

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-17

확정일자: 2018-11-27

배당신고일자: 2023-04-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 장서윤

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-21

확정일자: 2018-12-21

배당신고일자: 2023-10-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정서웅

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-06

대항력: 없음

비고:

주의: 정서웅 임차인은 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 없어 인수 대상은 아님. 그럼에도 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 홍슬기

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-06

확정일자: 2018-12-06

배당신고일자: 2023-11-06

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 홍슬기

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-12

확정일자: 2022-04-19

배당신고일자: 2023-11-16

대항력: 없음

비고:

3.5. 인수 보증금 총액

본 건 경매물건의 경우, 임차인 현황상 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 주변 지역(목동동)의 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 면적 약 77~78평(전용면적 기준)의 주택이 2025년 12월 기준 6억 5천 8백만원에서 8억 2천만원 사이에서 거래되었습니다. 이는 평당 약 850만원에서 1,050만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

4.2. 비교 물건 분석

제시된 주변 매매 JSON 정보는 '운정신도시라피아노' 단지의 다세대 주택으로, 본 건의 단독주택(다가구 주택)과는 물건의 종류가 상이합니다. 비교 물건의 거래 금액은 6억 5천 8백만원부터 8억 2천만원까지 분포하며, 이는 본 건의 감정가(약 14억 7천 4백만원) 대비 낮은 수준입니다. 본 건은 단독주택으로서 토지(303.6㎡, 약 91.8평)와 건물(433.89㎡, 약 131.2평) 전체를 매각 대상으로 하므로, 개별 다세대 주택 units와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본 건의 감정가는 토지 가치와 5개 가구로 구성된 다가구 주택 전체의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

본 물건은 "청암초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 시설 및 생활 인프라

주변 지역에 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 주변 환경 특징

역사문화환경보존지역(파평윤씨 정정공파묘역 300미터 이내)에 해당하여, 문화재 보호 관련 규제를 받을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 위험

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

6.2. 물건 자체의 특이사항

* 건물 3층에 약 38.5㎡ 면적의 다락 2개가 설치되어 있으나 건축물대장에 미등록되어 있습니다. 이는 추후 양성화 또는 철거 등과 관련하여 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복 사건으로 진행되고 있으며, 공유자 우선매수신고(한국토지주택공사)가 제출되어 있어 낙찰 후 우선매수권 행사 가능성이 있습니다.

6.3. 법규 및 규제 관련 제한

* 역사문화환경보존지역에 해당하여 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 목동동의 단독주택(다가구 주택)으로, 초등학교 인접 및 차량 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며 인수되는 권리나 보증금은 없습니다. 다만, 건축물대장에 미등재된 다락방이 존재하고, 공유자 우선매수 신고가 제출된 점, 역사문화환경보존지역에 해당한다는 점 등은 입찰 전 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 토지(303.6㎡)와 건물(433.89㎡) 일괄 매각 대상이며, 5가구로 구성된 다가구 주택으로서 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 청암초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 관계 하에 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,474,045,800원입니다. 주변 다세대 주택의 시세와 물건의 특이사항, 그리고 공유자 우선매수 신고 존재 등을 고려할 때, 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

* 권장 입찰가 범위: 11억 5천만원 ~ 13억 5천만원

상기 예상 입찰가는 현재 제시된 정보와 일반적인 경매 투자 전략에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 재확인하고, 경쟁 입찰 상황 및 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있으므로 이에 대한 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.