나이스옥션 법원경매 군산 2024타경1758 [1] 전북특별자치도 군산시 미장동 473 수송공원삼성쉐르빌 102동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 "미장초등학교" 서측 인근에 위치하는 집합
건물[수송공원삼성쉐르빌 제102동 제10층 제1002호]로서, 주위는 대규모 아파트단지 및 단독
주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통
임.

건물의 구조

일련번호1) - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제10층 제1002호 로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비 및 전기설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, CC
TV설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 조사일 현재 "아파트부지" 임.

인접 도로상태등

동서남북 4면으로 접하며, 서측으로 폭 약 25미터의 아스팔트포장도로를 통하여 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류
(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-10-14)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미장초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 전북특별자치도 군산시 미장동 473번지에 위치한 수송공원삼성쉐르빌 102동 10층 1002호 아파트입니다.

사건번호는 군산지원 2024타경1758 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 456,000,000원이며, 토지 면적은 81.82㎡(약 24.75평)이고 건물 면적은 149.90㎡(약 45.35평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 비OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 미장동 소재 "미장초등학교" 서측 인근에 위치하는 집합건물로서, 주위는 대규모 아파트 단지 및 단독 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

차량 출입이 용이하고 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 동서남북 4면으로 접하며, 서측으로 폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로를 통하여 주출입합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(미장초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황에 따르면, 임차인 백영진 씨가 있으나 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. (전입일자: 2021-07-19)

집행력 있는 권리 중 말소기준권리는 2022년 10월 28일 접수된 비인신용협동조합의 근저당권(을8)입니다.

이 근저당권을 포함하여 을11(근저당권), 갑7(가압류), 갑8(임의경매), 갑9(가압류), 갑10(압류) 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 569,369,220원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 2009년 12월 29일에 사용 승인된 수송공원삼성쉐르빌 아파트 단지 내에 속해 있습니다.

총 10개 동, 654세대로 구성되어 있으며, 본 물건이 속한 102동은 최고 15층 중 10층에 위치합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등의 복리시설이 있습니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지 내에서

* 2026년 5월 14일, 104.161㎡ (약 31.5평)의 아파트가 25,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 248만원)

* 2026년 5월 7일, 103.824㎡ (약 31.4평)의 아파트가 24,700만원에 거래되었습니다. (평당 약 238만원)

* 2026년 6월 4일, 84.862㎡ (약 25.6평)의 아파트가 21,200만원에 거래되었습니다. (평당 약 250만원)

등이 있었습니다.

이는 소형 평형대의 시세이며, 본 물건은 149.90㎡ (약 45.35평)로 이들보다 훨씬 넓은 면적을 가지고 있습니다.

아파트 단지 전체의 평균 전용면적이 약 101.7㎡인 점을 고려할 때, 본 물건은 해당 단지 내에서도 큰 평형대에 속하는 것으로 보입니다.

최근 거래된 소형 평형의 가격을 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 238만원 ~ 250만원 수준이나, 본 물건의 면적을 적용할 경우 예상 시세는 약 3억 6천 7백만원 ~ 3억 7천 4백만원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 4억 5천 6백만원과 비교 시 다소 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 미장초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 주변으로 다양한 근린생활시설과 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 이용도 편리하여 다른 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변 환경 조사 결과, 현재까지 확인된 혐오시설은 없으며 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 백영진 씨는 대항력이 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 과정에서의 추가적인 확인과 협의가 필요할 수 있습니다.

본 물건은 2009년 사용승인되어 15년차 아파트로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

최근 유사한 면적의 거래 사례가 부족하며, 감정가 대비 현재 시장 시세가 낮을 가능성이 존재하므로 시세 조사를 더욱 면밀히 진행할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

군산시 미장동에 위치한 수송공원삼성쉐르빌 아파트 102동 10층 1002호는 149.90㎡ (약 45.35평)의 넓은 면적을 갖춘 주거용 부동산입니다.

입지, 교통, 주변 편의시설 등 주거 환경이 양호하며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 감정가(456,000,000원) 대비 최근 소형 평형의 실거래가(21,200만원 ~ 25,800만원)에서 나타나는 가격 괴리가 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

이는 본 물건의 대형 면적이라는 점과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 149.90㎡의 넓은 전용면적으로 대가족이나 넓은 공간을 선호하는 수요층의 관심 대상이 될 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 낙찰 후 법적 리스크가 낮습니다.

* 미장초등학교 등 교육 시설과 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높은 지역입니다.

* 향후 지역 발전 가능성에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 456,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가와 최근 시세 정보를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

최근 동일 단지 내 소형 평형(84~104㎡)의 실거래가가 평당 약 238만원 ~ 250만원 수준임을 감안할 때, 본 물건(149.90㎡)의 시장 가격은 약 3억 6천 7백만원 ~ 3억 7천 4백만원 범위로 추정됩니다.

이는 감정가보다 낮은 수준입니다.

따라서, 시장 상황 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요하며, 3억 3천만원 ~ 3억 8천만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.