나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31616 [1] 광주광역시 남구 양림동 105-31 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 양림동 소재 "광주시립사직도서관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

정방형 평지의 주택부지임.

인접 도로상태

포장된 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-09-23) <교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2016-12-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-가 : 시멘트벽돌조 슬래브 및 시멘트기와지붕 2층 주택으로서, 외벽 : 몰탈위페인트 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임. 기호2-나 : 멸실임.

이용상태

기호2-가 : 1,2층, 지하실 : 주택임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

기호2-나)는 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
본건 건물 중 부속건물 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 광 5.28㎡는 멸실됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경31616 (1)

소재지: 광주광역시 남구 양림동 105-31

용도: 단독주택

감정가: 274,911,490원 (금 이억칠천사백구십일만천사백구십원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOO

1.2. 면적 및 매각 대상

토지면적: 152.00㎡ (약 46.0 평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 117.81㎡ (약 35.6 평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지지분: 152㎡

건물지분: 117.81㎡

1.3. 특이사항

본건 건물 중 부속건물 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 5.28㎡(약 1.6 평)는 멸실됨.

주의사항: 일괄매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 양림동 소재 "광주시립사직도서관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용 및 주변 환경

형태 및 이용상태: 정방형 평지의 주택부지임.

인접 도로상태: 포장된 세로(불)임.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부채권 총액: 222,141,972원

토지 등기부 요약:

* 갑1 (1990-11-13): 소유권이전 (신영님)

* 갑2 (1999-03-24): 소유권이전 (김혜숙)

* 갑3 (2021-09-30): 소유권이전 (강현태) - 매매

* 을7 (2021-09-30): 근저당권 (서양새마을금고, 168,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4 (2025-12-30): 가압류 (주식회사우리카드, 6,707,370원) - 말소

* 갑5 (2026-02-02): 가압류 (신용보증기금, 6,272,481원) - 말소

* 갑6 (2026-02-27): 압류 (남구(광주광역시)) - 말소

* 갑7 (2026-05-22): 임의경매 (서양새마을금고, 115,171,875원) - 말소

* 갑8 (2026-07-15): 가압류 (우리금융캐피탈, 23,423,484원) - 말소

* 갑9 (2026-08-07): 가압류 (소상공인자영업자새출발기금, 17,738,637원) - 말소

건물 등기부 요약: 토지 등기부와 동일한 권리관계로 요약됨.

3.2. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임.

3.3. 권리 분석 결과

말소기준권리인 서양새마을금고의 근저당권(을7, 2021-09-30)보다 선순위 권리는 없습니다. 따라서 본 경매 절차가 완료되면 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소될 예정입니다. 다만, 임대관계는 미상인 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광주광역시 남구 양림동은 근린생활시설과 단독주택이 혼재된 지역으로, 문화적 가치가 있는 곳으로 알려져 있습니다. 주변에 도서관이 위치하여 비교적 정숙한 주거 환경을 형성할 가능성이 있습니다.

4.2. 상업시설 및 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

건물의 구조: 시멘트벽돌조 슬래브 및 시멘트기와지붕 2층 주택임. 외벽은 몰탈위페인트 마감, 내벽은 벽지도배 등 마감, 창호는 새시창임.

이용상태: 1, 2층 및 지하실은 주택으로 이용 중임.

설비내역: 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 공부와의 차이

본건 건물 중 부속건물(시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 5.28㎡)은 멸실되었음.

5.3. 기타 참고사항

임대관계는 미상임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 멸실

건물 중 부속건물 5.28㎡가 멸실된 상태이므로, 현황과 공부상 등재 내용의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 사용이나 재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.2. 미상 임대관계

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이며 임대관계가 미상으로 표기되어 있습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 점유자나 권리 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지 이용 제한

제1종일반주거지역 외에 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 양림동에 위치한 단독주택으로, 도서관 인근의 주택 및 상가 혼용지대에 자리하고 있습니다. 토지 면적은 152.00㎡ (약 46.0 평), 건물 면적은 117.81㎡ (약 35.6 평)이며, 감정가는 274,911,490원입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 일부 부속건물이 멸실되었고 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 토지이용계획상 주거지역 및 각종 보호구역으로 지정되어 있어 재건축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

문화예술의 거리로 알려진 양림동에 위치하며, 광주시립사직도서관 인근이라 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

8.2. 토지 가치

단독주택으로서 152.00㎡의 토지는 비교적 넓은 편이며, 향후 개발 가능성 또는 증축 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

8.3. 권리관계 명확성

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변의 연립 및 다세대주택 실거래가 정보(2024년 10월-11월 기준)는 전용면적 62.64㎡~103.22㎡ 기준으로 8천만원에서 1억 4천만원 수준입니다. 본건의 건물 면적(117.81㎡)이 이들보다 크지만, 해당 정보는 토지 없이 건물만 거래된 사례이거나 소형 평형의 공동주택으로 직접적인 비교가 어렵습니다.

인근 지역의 단독주택 매매 사례 중, 약 66평 대지에 2억 7,500만원에 거래된 사례(주월동)와 53평 대지에 4억 2,000만원에 거래된 사례(양과동)가 있으나, 지역별 시세 차이가 존재합니다.

본건의 감정가는 274,911,490원으로, 토지 152.00㎡ (약 46.0 평)와 건물 117.81㎡ (약 35.6 평)를 종합적으로 평가한 금액입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 274,911,490원을 기준으로, 현재 시장 상황 및 물건의 특성을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 약 95% ~ 105% 수준의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 285,000,000원 (금 이억팔천오백만원)으로 산정합니다.

이는 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 명도 및 건물 상태 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.