나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경10163 [1] 경상남도 밀양시 산외면 희곡리 815 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2026.06.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①은 경상남도 밀양시 산외면 희곡리 소재 '괴곡마을회관' 남측 인근에 위치하는 토지 로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사 지세 내 부정형 토지로서 '단독주택 건부지' 상태임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 아스콘 및 콘크리트 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 기호 ① 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ①은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황이 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ② : 경량철골구조 경량철골트러스지붕 단층 건으로 외 벽 : 점토타일 및 징크판넬 치장 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

'단독주택' 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 밀양시 산외면 희곡리 815에 위치한 단독주택입니다.

사건번호는 밀양지원 2026타경10163 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 151,656,400원입니다.

토지 면적은 246.00㎡ (약 74.4평)이며, 건물 면적은 77.93㎡ (약 23.6평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 유OO입니다.

건축물대장상 용도는 단독주택이며, 사용승인일은 2015년 11월 23일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 산외면 희곡리 소재 '괴곡마을회관' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

토지는 완경사 지세 내에 있으며 부정형의 단독주택 건부지 상태입니다.

북서측으로 아스콘 및 콘크리트 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획은 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

주변에는 산외파크골프장, 밀양시시설관리공단, 산외면행정복지센터 등이 있으며, 숙박시설로는 밀양 마이웨이리조트 등이 있습니다.

최근 밀양시 산외면 일대에서 과거 사건으로 인한 지역 혐오 확산에 대한 우려와 이에 따른 밀양시의 대국민 사과가 있었습니다. 해당 사건이 본 물건의 직접적인 입지에 영향을 미치는 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

임차인 현황

* THONSREYLEAK: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-03, 대항력 있음.

* 최시현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-21, 대항력 있음.

두 임차인 모두 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 8월 5일 접수된 유재득의 가압류(갑7)입니다.

본 경매 사건의 채권자인 유재득이 해당 가압류를 본압류로 하여 강제경매를 개시(갑8, 2026-05-22 접수)한 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 41,500,000원으로 확인됩니다.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 제공되지 않았습니다.

기타 권리들은 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 위에서 언급된 임차인들의 실제 보증금 존재 여부 및 금액은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 마을 취락이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 도시 지역의 상권과는 차이가 있습니다. 주변으로 산외파크골프장, 산외면 행정복지센터 등 공공 및 체육 시설이 있습니다. 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

주변 교통은 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시에는 마을 버스 정류장을 이용할 수 있습니다.

생활 편의 시설로는 밀양시 산외면행정복지센터, 산외보건지소 등이 있으며, 마트나 병원 등은 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 환경은 자연 친화적인 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 전입일자가 2022년, 2024년으로 파악되며, 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 명확한 인수 여부 및 금액에 대한 확인이 필요합니다.

토지 경계 불분명: 감정평가서 요약에 따르면, 기호 ①은 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명할 수 있어 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다. 측량 결과에 따라 이용 상황이 다소 상이할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 산외면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 151,656,400원이며, 토지 246㎡, 건물 77.93㎡ 규모입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상이라는 점, 토지 경계가 불분명할 가능성이 있다는 점은 주요 고려사항입니다. 농촌 지역의 특성을 고려할 때, 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

농촌 지역의 토지 및 주택 확보 기회입니다.

향후 지역 개발 가능성 또는 전원생활을 희망하는 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 151,656,400원입니다.

제공된 시세 자료에 따르면, 경상남도 밀양시 산외면 희곡리 일대의 단독주택 매매 사례들을 참고할 수 있습니다.

특히 희곡리 242번지 (대지 526m², 연면적 97.1m²)는 2015년 준공된 단독주택으로, 주변 공시지가가 14만원/m² 수준입니다. 또한, 희곡리 34-1번지와 301번지 등에서도 단독주택 매물이 확인됩니다. 금곡리 702-1번지(면적 132.77m²)는 2024년 1월 193,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건의 건물 연면적(77.93㎡)과 토지 면적(246㎡), 그리고 감정가 151,656,400원을 기준으로 시세 분석을 진행하였습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 미상분을 잠재적 인수 금액으로 가정하고, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 또한, 토지 경계 확인을 위한 측량 비용 등을 고려해야 합니다.

위 정보를 종합하여 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 철저한 재확인 후 결정해야 합니다.1.물건 기본정보

본 물건은 경상남도 밀양시 산외면 희곡리 815에 위치한 단독주택입니다.

사건번호는 밀양지원 2026타경10163 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 151,656,400원입니다.

토지 면적은 246.00㎡ (약 74.4평)이며, 건물 면적은 77.93㎡ (약 23.6평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 유OO입니다.

건축물대장상 용도는 단독주택이며, 사용승인일은 2015년 11월 23일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 산외면 희곡리 소재 '괴곡마을회관' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

토지는 완경사 지세 내에 있으며 부정형의 단독주택 건부지 상태입니다.

북서측으로 아스콘 및 콘크리트 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획은 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

주변으로는 산외파크골프장, 밀양시시설관리공단, 산외면행정복지센터 등이 있으며, 숙박시설로는 밀양 마이웨이리조트 등이 있습니다.

최근 밀양시 산외면 일대에서 과거 사건으로 인한 지역 혐오 확산에 대한 우려와 이에 따른 밀양시의 대국민 사과가 있었습니다. 해당 사건이 본 물건의 직접적인 입지에 영향을 미치는 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

임차인 현황

* T : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-03, 대항력 있음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-21, 대항력 있음.

두 임차인 모두 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 8월 5일 접수된 유재득의 가압류(갑7)입니다.

본 경매 사건의 채권자인 유재득이 해당 가압류를 본압류로 하여 강제경매를 개시(갑8, 2026-05-22 접수)한 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 41,500,000원으로 확인됩니다.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 '지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 제공되지 않았습니다.

기타 권리들은 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 위에서 언급된 임차인들의 실제 보증금 존재 여부 및 금액은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 마을 취락이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 도시 지역의 상권과는 차이가 있습니다. 주변으로 산외파크골프장, 산외면 행정복지센터 등 공공 및 체육 시설이 있습니다. 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

주변 교통은 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시에는 마을 버스 정류장을 이용할 수 있습니다.

생활 편의 시설로는 밀양시 산외면행정복지센터, 산외보건지소 등이 있으며, 마트나 병원 등은 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 환경은 자연 친화적인 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 전입일자가 2022년, 2024년으로 파악되며, 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 명확한 인수 여부 및 금액에 대한 확인이 필요합니다.

토지 경계 불분명: 감정평가서 요약에 따르면, 기호 ①은 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명할 수 있어 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다. 측량 결과에 따라 이용 상황이 다소 상이할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 산외면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 151,656,400원이며, 토지 246㎡, 건물 77.93㎡ 규모입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상이라는 점, 토지 경계가 불분명할 가능성이 있다는 점은 주요 고려사항입니다. 농촌 지역의 특성을 고려할 때, 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

농촌 지역의 토지 및 주택 확보 기회입니다.

향후 지역 개발 가능성 또는 전원생활을 희망하는 수요를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 151,656,400원입니다.

제공된 시세 자료에 따르면, 경상남도 밀양시 산외면 희곡리 일대의 단독주택 매매 사례들을 참고할 수 있습니다.

특히 희곡리 242번지 (대지 526m², 연면적 97.1m²)는 2015년 준공된 단독주택으로, 주변 공시지가가 14만원/m² 수준입니다. 또한, 희곡리 34-1번지와 301번지 등에서도 단독주택 매물이 확인됩니다. 금곡리 702-1번지(면적 132.77m²)는 2024년 1월 193,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본 물건의 건물 연면적(77.93㎡)과 토지 면적(246㎡), 그리고 감정가 151,656,400원을 기준으로 시세 분석을 진행하였습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 미상분을 잠재적 인수 금액으로 가정하고, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 또한, 토지 경계 확인을 위한 측량 비용 등을 고려해야 합니다.

위 정보를 종합하여 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 철저한 재확인 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.