나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3666 [1] 대구광역시 달서구 용산동 929 용산청구타운 102동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 "성서중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 지하1층 지상13층건(사용승인일:1999.08.28) 내 제2층 제205호 단위세대로서, -외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, -바닥 : 장판지 및 타일 등 마감, -창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 자체지반 대체로 등고 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선, 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(공동주택용지) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 보행자전용도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부마감 등의 상태를 확인하지 못하였는 바, 인근 유사 부동산의 표준적인 마감상태 등을 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3666 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 용산동 929 용산청구타운 102동 2층205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 282,000,000원 (2억 8천 2백만원)

* 토지면적: 51.85㎡ (약 15.7평)

* 건물면적: 111.13㎡ (약 33.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 "성서중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선, 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m), 보행자전용도로, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)입니다.

3. 권리분석

* 등기부현황: 집합건물 등기부상 소유권 이전 등기 및 근저당, 가압류 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당(2021-10-05)보다 후순위의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 채권 총액은 17억 3천 6백 58만 2천 339원으로 높은 편입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 여

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-18

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 임차인 여 은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 정보:

* 2026년 3월 3일, 102동 7층 84.32㎡(약 25.5평)이 208,000,000원(2억 8백만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 15일, 101동 4층 84.32㎡(약 25.5평)이 205,000,000원(2억 5백만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 13일, 1층 84.32㎡(약 25.5평)이 200,000,000원(2억원)에 거래되었습니다.

* 최근 전월세 정보:

* 2025년 4월 17일, 6층 84.32㎡(약 25.5평)이 보증금 150,000,000원(1억 5천만원), 월세 0원에 계약되었습니다.

* 2025년 5월 22일, 12층 111.13㎡(약 33.6평)이 보증금 230,000,000원(2억 3천만원), 월세 0원에 계약되었습니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 용산청구타운

* 주소: 대구광역시 달서구 용산동 929

* 준공: 1999년 8월 28일 사용승인

* 총 세대수: 282세대 (4개동)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 내 제2층 제205호 (총 13층 중 2층)

* 면적: 전용면적 111.13㎡ (약 33.6평)

* 주차: 총 399대 (기계식 주차 포함)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 난방 설비

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부 마감 상태 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 인수 후 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 내포합니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 혹시 모를 추가적인 임차인 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 채권 구조가 복잡할 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재 주변 지역에서 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 용산동에 위치한 용산청구타운 아파트로, 성서중학교 인근에 자리하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 주변 교통망이 비교적 잘 갖추어져 있으며, 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 환경은 안정적입니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리관계는 깨끗하나, 총 채권액이 매우 높아 경매 진행 과정에서 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 가장 큰 우려 사항은 감정평가 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점이며, 이는 잠재적인 수리 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 소멸: 매각으로 인해 모든 부담 있는 권리가 소멸되어 안전한 등기 상태를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 좋고, 도로망이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 시장 가치: 최근 실거래가 추이를 볼 때, 본건의 면적(111.13㎡)을 고려하면 현재 시세에 부합하거나 그 이상의 가치를 지닐 것으로 판단됩니다.

* 적정 감정가: 감정가 2억 8천 2백만원은 최근 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

최근 84.32㎡(약 25.5평) 면적의 실거래가가 2억 5백만원에서 2억 8백만원 수준인 점을 감안할 때, 본건의 더 넓은 면적인 111.13㎡(약 33.6평)의 시세는 비례적으로 더 높게 형성될 수 있습니다. 최근 111.13㎡ 면적이 2억 3천만원에 전월세 계약된 점을 참고하면, 매매 시세는 이보다 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 2억 8천 2백만원은 이러한 시장 상황과 비교 시 합리적인 수준입니다. 다만, 내부 상태 미확인이라는 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 이하로 입찰가를 산정하는 것이 바람직할 수 있습니다.

예상 입찰가: 2억 7천 5백만원 ~ 2억 8천만원 (275,000,000원 ~ 280,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.