나이스옥션 법원경매 대전 2026타경70 [1] 세종특별자치시 장군면 평기리 211-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2026.06.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

세종특별자치시 장군면 평기리 소재 "벌터마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 창고, 공장, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지대 및 마을주변 농경지대임. 주위 환경은 보통임.

교통상황

공히 본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 공히 대체적으로 사다리의 평지의 토지로서, 기호1 현황 '단독주택', 기호3는 현황'전 등'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호1은 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로, 기호3은 서측으로 왕복 2차선의 지방도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 계획관리지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이고, 기호1은 자연취락지구임.

제시목록 외의 물건

건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대차관계는 미상임. - 본건 기호(3) 지상에는 해체철거가 용이한 비닐하우스 1동과 타인 소유로 탐문조사 된 창고(냉동고 포함)은 평가 제외하였으므로 경매 참여시 소유권 등 권리관계 등을 확인 및 주의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 시멘트기와지붕(현황 금속기와지붕) 단층 건으로서 외벽 : 치장벽돌, 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 타일 및 벽지 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 "단독주택"으로 이용 중임.

설비내역

전기시설, 위생 및 급배수시설 등이 되어 있고 유류보일러 난방시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대차관계는 미상임. - 본건 기호(2) 건물은 일반건축물대장이 없어 건물등기사항증명서를 참고하였고 건물개황도는 이해관계자의 비협조로 외부에서 관찰하여 개략적으로 작성하여 현상과 차이가 날 수 있으므로 경매 참여시 확인 및 주의하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-지분매각(공유자 우선매수권 행사를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)
-목록3 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환)
-제시외 건물(감정평가서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㅁ) 지분 매각
-지상 제시외 수목(유실수) 매각 제외
-제시외 구조물(감정평가서상 ㄹ), 목록3 지상의 비닐하우스 및 창고(냉동고 포함) 매각 제외
-목록2 건물은 건축물대장이 부존재함으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경70 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

소재지: 세종특별자치시 장군면 평기리 211-1

용도: 단독주택

감정가: 111,601,170원

토지면적: 837.00㎡ (약 253.19평)

토지지분: 152.1666㎡

건물면적: 76.00㎡ (약 22.99평)

건물지분: 13.82㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

2. 입지조건

위치: 세종특별자치시 장군면 평기리 "벌터마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 창고, 공장, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌지대 및 마을 주변 농경지대입니다.

주위 환경: 전체적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통 수준입니다.

도로: 본건 토지는 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로, 서측으로는 왕복 2차선 지방도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당하며, 기호1 토지는 자연취락지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 5월 22일 접수된 주식회사한일에셋대부의 2번 백예진지분강제경매 (40,073,497원)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. [cite:X]

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부상 명시되지 않은 사항은 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1980년 8월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 대항력을 갖추고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 이에 대한 법적 검토 및 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 보증금 전액 배당 여부 또는 위장 임차인 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

등기부상 권리 요약:

* 토지: 소유권이전 (백석현, 1984-03-29), 소유권이전 (대위권/상속, 2026-04-30), 2번백예진지분강제경매 (주식회사한일에셋대부, 2026-05-22, 말소기준)

* 건물: 소유권보존 (백석현, 1984-07-16), 소유권이전 (대위권/상속, 2026-04-30), 2번백예진지분강제경매 (주식회사한일에셋대부, 2026-05-22, 말소기준)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

소재지는 세종특별자치시 장군면의 농촌지대로, 주로 단독주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

주변에 대규모 상업시설은 발달하지 않았으며, 생활 편의시설은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

지역 특성상 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 생활 서비스 위주의 상권이라 판단됩니다.

향후 장군면 평기리 일원에 대규모 골프장 및 리조트 조성 사업이 추진되었으나, 사업 진행에 난항을 겪고 있어 직접적인 상권 영향은 불투명합니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스 정류장이 있으나, 대중교통 이용보다는 자가용 이용이 편리한 지역입니다.

편의시설: 인근 농촌 마을의 기본적인 편의시설은 갖추고 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 세종시 중심지로의 이동이 필요합니다. (예상 이동 시간 20-30분)

교육시설: 주변에 초등학교 등 교육시설이 존재할 수 있으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주변 환경: 농경지와 임야가 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자와의 관계 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공동 소유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있으며, 행사 횟수가 1회로 제한되는 특별매각조건이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되었으나 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장 미존재: 목록2 건물은 건축물대장이 존재하지 않는 것으로 조사되었습니다. 이는 건물 소유권, 증축/개축 이력 등에서 복잡한 문제를 야기할 수 있으며, 등기부등본 및 실제 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 제시외 물건: 일부 제시외 건물, 비닐하우스, 창고 등이 매각 제외되므로, 정확한 범위를 확인하여 입찰에 참여해야 합니다. (특히, 탐문조사된 타인 소유 창고는 주의 필요)

* 농지취득자격증명: 목록3 토지(전)에 대해 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 거부될 수 있습니다. 또한, 농지법 위반 사례는 엄격히 처벌될 수 있음을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 장군면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다.

계획관리지역으로 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 건축물대장 미존재 등 복합적인 권리 및 물건상의 하자가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 주요 변수입니다.

현재 주변 농지 거래는 투기 수요로 인해 시세가 상승하는 경향이 있었으나, 최근에는 거래량이 감소하고 조사가 강화되는 추세입니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각을 통한 저가 매수 가능성: 일반적으로 전체 소유권 매각보다 지분 매각 시 가격이 낮게 형성될 수 있습니다.

* 세종시 지역 개발 잠재력: 행정수도 이전과 관련된 지속적인 발전 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 정리 가능한 권리 관계: 현재 등기부상 복잡한 권리 관계가 정리되는 추세이며, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정입니다.

* 토지 활용 가능성: 계획관리지역으로, 향후 건축 등 토지 활용 계획을 수립해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가는 111,601,170원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

세종시 장군면 지역의 토지 거래 단가는 평균 137만원/평 (약 41.4만원/㎡) 수준으로 조사되었습니다.

매우 유사한 사례는 아니나, 인근 단독주택의 경우 34평(112.4㎡)이 2억 2천만원에, 531평(1755㎡) 토지가 15억원에 매물로 나온 사례가 있습니다. 또한, 90평(298㎡) 대지 위에 15평(49.6㎡) 건물이 있는 주택이 3억 6천만원에 매매된 사례도 있습니다.

이러한 시세를 고려할 때, 본건은 지분 매각이라는 특수성과 여러 위험 요소를 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인, 건축물대장 미존재, 공유자 우선매수권 등의 리스크는 입찰가를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

보수적인 관점에서 접근하여 감정가의 70% ~ 80% 수준 (약 7,800만원 ~ 8,900만원) 범위 내에서 입찰가를 고려하되, 실제 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

주변 지역에서 대규모 골프장 및 리조트 개발 사업이 추진되었으나, 현재 사업 불투명성이 제기되고 있어 직접적인 개발 호재로 보기 어렵습니다.

또한, 본 물건 인근에서 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.