나이스옥션 법원경매 대전 2026타경601044 [1] 대전광역시 서구 도마동 169-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2026.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 "유천초등학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 단독·다가구주택, 근린생활시설, 다세대주택, 상가주택 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2020-03-19), 지구단위계획구역(2009-08-07)(도마변동12재정비촉진구역), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2025-09-03)(노후불량한 주거환경의 개선과 기반시설의 확충 및 도시기능 회복을 위한 도시 재생사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 재정비촉진지구로 지정)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(도마변동12 재정비촉진구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1-1) 연와 및 세멘벽돌조 스라브지붕 1층으로서, 외벽: 석재타일, 적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등. 기호1-2) 현황 멸실임

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

기호1-2) 부속건물은 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-부속건물 세멘부록조 스라브지붕 부속 5.78㎡ 멸실임
-화단(조경수), 차양 등 포함
-재정비촉진지구(도마변동12 재정비촉진구역)에 지정되어 낙찰시 조합원 지위 승계여부, 수분양권 유무, 현금청산대상인지 여부 등의 재개발사업관련 법률관계는 조합 및 관련전문가 통하여 필히 확인요함(사업절차 등에 따라 가치가 유동적일 수 있음)

AI 물건분석

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경601044 (1)

소재지: 대전광역시 서구 도마동 169-21

용도: 단독주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOO (한우리신용협동조합으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015-05-18 근저당 (한우리신용협동조합)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 - 특이사항 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 458,601,390원

토지 면적: 182.10㎡ (약 55.09평)

건물 면적: 99.29㎡ (약 30.04평)

부속 건물: 5.78㎡ (현황 멸실)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

포함 사항: 화단(조경수), 차양 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 대전광역시 서구 도마동 소재 "유천초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독·다가구주택, 근린생활시설, 다세대주택, 상가주택 및 교육시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로

남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 거래 사례 분석

최근 주변 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 창성빌라 (2026년 7월 8일): 13,000만원 (약 1.3억원), 전용면적 57.86㎡

* 솔밭빌라 (2026년 7월 1일/2일): 15,120만원 (약 1.512억원), 전용면적 47.21㎡

3.2. 분석

본 물건은 단독주택이나, 인근 다세대주택의 최근 거래 가격은 1.3억원에서 1.5억원 수준입니다. 이는 본건의 감정가(약 4.58억원)와 상당한 차이를 보입니다. 본건은 단독주택으로서 대지 면적이 넓고 재개발 구역이라는 특수성을 감안해야 하지만, 주변 다세대 주택 시세만으로는 감정가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.

3.3. 재개발 구역 현황

본 물건 소재지는 도마변동12 재정비촉진구역으로 지정되어 재개발 사업이 진행 중에 있습니다. 2025년 10월에 사업시행계획인가를 득하였으며, 2026년 5월 기준으로 본계약 협상에 돌입하거나 관리처분계획 인가를 위한 절차를 진행 중인 구역들이 있는 등 사업 전반에 걸쳐 진척을 보이고 있습니다. 도마변동12구역은 최고 34층 아파트 1,593세대 규모로 재개발될 예정입니다. 재개발 사업의 진행 상황에 따라 향후 가치 상승이 기대되나, 사업의 불확실성 또한 내포하고 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 교육

본 물건 인근에 유천초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

4.2. 편의시설

주변에 근린생활시설과 상가주택 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않습니다. (추후 현장 방문 확인 필요)

5. 잠재적 리스크

5.1. 재개발 사업 불확실성

본 물건은 재개발 및 재정비촉진지구(도마변동12)에 속해 있으나, 사업 진행 단계, 조합원 지위 승계 여부, 수분양권 유무, 현금 청산 대상 해당 여부 등 재개발 관련 법률 관계가 복잡하고 불확실합니다. 조합 및 관련 전문가를 통해 반드시 확인해야 하며, 사업 지연 또는 무산 가능성도 존재합니다.

5.2. 건물 멸실

건축물대장 상 등재된 부속 건물(5.78㎡)은 현재 현황 멸실 상태입니다.

5.3. 감정가와 시세 괴리

주변 다세대주택 시세(1.3억~1.5억원)와 본건 감정가(약 4.58억원) 사이에 상당한 차이가 있습니다. 재개발 사업에 따른 미래 가치가 반영된 것으로 보이나, 사업 불확실성을 고려하면 고평가되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.4. 미상 임대 관계

임대 관계가 파악되지 않아 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도마동에 위치한 단독주택으로, 재개발 및 재정비촉진지구로 지정되어 향후 개발 가능성이 높은 지역에 해당합니다. 권리 관계는 명확하여 인수되는 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 재개발 사업의 불확실성, 건물 멸실, 감정가와 주변 시세의 괴리 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 향후 재개발 사업 완료 시 기대되는 높은 시세 상승 가능성.

* 재개발 구역 지정으로 인한 선점 효과.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없음.

8. 예상 입찰가

감정가: 458,601,390원

주변 다세대주택 최근 실거래가: 약 1.3억원 ~ 1.5억원

본 물건은 재개발 구역 내 단독주택으로, 주변 다세대주택의 시세만으로 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 감정가(약 4.58억원)와 주변 거래 사례(약 1.3억~1.5억원) 간의 큰 차이는 재개발 사업 진행에 따른 기대 가치가 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.

재개발 사업은 사업 추진 속도, 조합원 분담금, 사업 무산 가능성 등 다양한 변수에 따라 최종 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 도마변동12구역은 사업시행계획인가 단계에 있으며, 관리처분총회 준비 등 사업이 진행 중이나, 구체적인 추가 분담금 및 사업 완료 시점은 불확실합니다.

따라서, 예상 입찰가는 재개발 사업의 진행 상황, 예상 추가 분담금, 미래 가치 등을 면밀히 분석한 후 보수적으로 결정해야 합니다. 감정가의 70~80% 수준(약 3.2억원 ~ 3.6억원)을 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 높은 위험을 수반하는 추정치입니다.

투자를 결정하시기 전, 재개발 조합 및 관련 전문가와 상담하여 사업 진행 경과, 예상 추가 분담금, 수분양권 여부 등을 정확히 파악하신 후, 충분한 리스크 분석을 거쳐 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.