나이스옥션 법원경매 대전 2026타경325 [1] 대전광역시 중구 오류동 73-1 서대전역우방아이유쉘스카이팰리스 103동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 오류동 소재 "서대전역" 동측 인근에 위치에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 상업용, 업무용, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서대전역(KTX 정차역) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상2층 건물 중 제103동 제1층 제105호 외 1개호로서 (사용승인일: 2018.7.2) 외벽: 대리석 붙임 마감, 강화유리 마감 등임. 내벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등임. 창호: 페어글라스 및 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건 일련번호1,2는 제1종근린생활시설(소매점)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 에스컬레이트설비, 주차장설비 등을 갖춘 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 대체로 사다리형의 평지로, "공동주택 및 근린생활시설 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 "대로3류", 남측으로 "소로1류", 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(1900-01-01)(도시지역), 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(1976-03-27)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2021-10-08)(대로3-8)(접합), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(오류1호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전오류초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-12-07)(철도안전법에 의한 철도보호지구)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(서대전 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 구분소유건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 "구분건물 감정평가명세표"상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문 등에 의거 작성되어 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 라. 대상물건의 호별 위치확인은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도를 근거로 표시하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경325 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대전광역시 중구 오류동 73-1, 서대전역우방아이유쉘스카이팰리스 103동 1층 105호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설 - 소매점)

* 감정가: 330,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 9.77㎡ (약 2.95평)

* 건물면적: 55.94㎡ (약 16.92평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 5층/지상 2층 건물 중 제103동 제1층 제105호

* 사용승인일: 2018년 7월 2일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 대전광역시 중구 오류동 소재 "서대전역" 동측 인근에 위치함.

* 주위는 대규모 아파트 단지, 상업용, 업무용, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

* 대상 물건까지 차량 진출입이 가능함.

* 인근에 버스정류장 및 서대전역(KTX 정차역) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로 접근성

* 대상 물건 동측으로 대로3류, 남측으로 소로1류, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 변동: 주식회사티케이케미칼에서 2020년 6월 15일 최우대에게 소유권 이전되었음.

* 말소기준권리: 2020년 6월 15일자 하나은행 근저당(채권 최고액 562,800,000원).

* 후순위 권리: 2023년 6월 30일자 무궁화캐피탈주식회사 근저당(채권 최고액 465,000,000원), 2026년 5월 22일자 하나은행 임의경매 개시결정(채권액 428,038,740원), 2026년 6월 5일자 천안세무서장 압류.

* 등기부채권 총액: 약 1,027,800,000원.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상임.

* 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 및 차임이 미상인 경우, 이에 대한 주의가 필요함.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 조사됨.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 잠재력

* 본 물건은 제1종근린생활시설(소매점) 용도로, 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물임.

* 서대전역 인근 일반상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리할 수 있음.

* 대규모 아파트 단지 및 업무시설 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 잠재력이 있음.

4.2. 주변 상업시설

* 아파트 단지 내 상가 및 주변의 상업, 업무시설과 함께 복합적인 상권 형성.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 건물 내 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 소화전 설비, 엘리베이터 설비, 에스컬레이터 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 교육시설

* 인근에 대전오류초등학교가 소재함. (교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

* 유동화 물건은 일반 물건과 달리 추가적인 권리 관계나 특이사항이 존재할 수 있으므로, 면밀한 검토가 필요함.

6.2. 내부 확인 제약

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부 관찰 및 탐문 등에 의거 작성되었음. 실제 내부 구조와 차이가 있을 수 있으므로 입찰 전 재확인 필요.

* 호별 위치 확인은 현장에서 탐문 조사된 사항 및 건축물현황도를 근거로 표시되었으므로, 입찰 시 참고하시기 바람.

6.3. 혐오시설 여부

* 주변 환경 조사 결과, 해당 물건 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 중구 오류동의 서대전역 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 근린상가임.

* 교통 및 생활 인프라가 양호하며, 아파트 단지 배후 수요를 활용할 수 있는 입지적 강점을 지님.

* 유동화 물건이라는 특수성과 내부 구조 및 임대 현황에 대한 정확한 확인이 필요한 점은 유의해야 함.

* 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

8. 투자 포인트

* 서대전역 역세권 상가로서 미래 가치 상승 기대.

* 신축 건물로 인한 유지보수 비용 부담 감소.

* 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 안정적인 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 현재 감정가는 330,000,000원임.

* 인수되는 임차인 보증금이 없어, 입찰가는 시세, 시장 상황, 물건의 내부 상태 및 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대료 수준, 유사 물건 낙찰가 분석 등 추가적인 정보가 필요함. 본 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어려움.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.