나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50995 [1] 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 15층1543호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "지하철 5호선 미사역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 미사역 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 18층 건물 내 제15층 제1543호로서 2018.5.30. 사용승인되었으며, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔(원룸)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방설비, 열병합에 의한 지역난방설비, CCTV설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, '업무시설(오피스텔 ), 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 20미터, 동측으로 노폭 약 8미터 보행자 전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2026타경50995 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 15층1543호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 3.61㎡ (약 1.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물명: 우성르보아파크

도로명 주소: 경기도 하남시 미사강변중앙로 226 (망월동)

준공년도: 2018.05.30 (사용승인일)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 18층

해당 층수: 15층

호수: 1543호

건물 전체 연면적: 49688.96㎡ (약 15030.7평)

건축면적: 2805.9㎡ (약 848.8평)

토지 면적 (대지권): 3638.4㎡ (약 1100.6평)

건폐율: 77.12%

용적률: 799.25%

호수: 800호

감정가: 100,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 지하철 5호선 미사역 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 미사역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 우수합니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 8미터의 보행자 전용도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 압류 (고양세무서장, 2023-09-08 접수)

인수되는 권리: 선순위 임차권 (을구 3번, 주택임차권)

을구 3번 임차권 (임대차보증금 130,000,000원, 전입일자 2021.10.01, 확정일자 2021.09.14)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-01

확정일자: 2021-09-14

배당신고일자: 2023-11-08

대항력: 있음

비고: 선순위 임차인으로, 보증금 전액 인수 가능성 있음.

임차인: 임종훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-01

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 130,000,000원 (을구 3번 임차권)

3.3. 등기부 요약

전체 등기부채권 총액: 130,000,000원

주요 권리 내역:

- 소유권이전 (신탁말소, 최초 소유권 등)

- 소유권이전 (박상미, 이영환)

- 주택임차권 (김병찬, 130,000,000원, 인수 조건)

- 압류 (고양세무서장, 말소기준권리)

- 강제경매 (주택도시보증공사, 말소)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 하남시 망월동 지역은 신축 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다. 지하철 5호선 미사역을 중심으로 개발이 이루어져 있으며, 계획적인 도시 인프라를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설 및 업종

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발합니다. 근린생활시설 내에는 다양한 식당, 카페, 병원, 학원 등이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

일반적인 도시 계획 지역으로, 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 하수 종말 처리장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등의 지역 제한이 있으므로, 개발 및 건축 시 관련 규제를 준수해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

미사역을 중심으로 상업시설이 발달해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 또한, 인근에 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. (구체적인 시설은 주변 지도 검색 등 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권의 위험

가장 큰 위험 요인은 현재 거주 중인 선순위 임차인(김 )의 임차보증금 130,000,000원 전액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 해당 보증금은 최근 실거래가 및 감정가보다 높은 금액으로, 매각으로 인해 보증금이 전액 회수되지 못할 경우 매수인은 추가적인 금전적 부담을 떠안게 됩니다. 이는 본건의 투자 가치를 크게 하락시키는 요인입니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 대로2류, 소로1류, 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 및 하남시 전역 아파트 용도 한정) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철역 인근에 위치한 오피스텔로 입지 조건은 양호하나, 130,000,000원의 선순위 임차보증금 전액 인수라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 해당 보증금이 물건의 시장 가치를 상회하므로, 낙찰받더라도 상당한 금전적 손실이 예상되는 매우 위험한 물건입니다.

8. 투자 포인트

특별한 투자 포인트가 발견되지 않습니다. 선순위 임차권 인수 부담이 매우 커 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 현재 파악된 시장 시세(최근 실거래가 7,400만원~7,800만원 수준)를 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금이 시세를 초과하므로 유효한 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

최근 실거래가를 고려한 적정 시장 가치는 약 7,400만원 ~ 7,800만원 수준으로 판단됩니다. 그러나 매수인은 130,000,000원의 임차보증금을 추가로 부담해야 하므로, 총 지출액은 (입찰가 + 130,000,000원)이 됩니다.

시장 가치보다 인수해야 할 보증금이 훨씬 높은 상황이므로, 투자 관점에서의 정상적인 입찰가는 사실상 존재하지 않습니다. 만약 입찰을 진행한다면, 잠재적 손실을 최소화하기 위해 매우 낮은 금액으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

이에 따른 예상 입찰가는 0원으로 제시합니다. 다만, 0원으로 입찰하더라도 실제 총 지출액은 130,000,000원이 되며, 이는 현재 시장 가치를 훨씬 상회하는 금액입니다. 따라서 본건은 투자 가치가 거의 없거나 마이너스 가치로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.