나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50981 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 242-27 공동주택 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 '관음2교' 남서측에 위치하며 주위로는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지,임야등이 소재하며 주거지로서 의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 운행빈도 등을 고려할때 대중교통사정 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 경사스라브 4층건 다세대주택 중 3층 302호로서, 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 및 일부돌붙임 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(후면'내부구조도'참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지를 평지 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 3-4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존 지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전 산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>,특별대책지 역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본 건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 242-27 공동주택 3층 302호에 소재하고 있습니다.

1.2. 건물 정보

구분건물로서, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 경사스라브 4층 건물 중 3층 302호이며, 전유부분 면적은 54.17㎡ (약 16.39평)입니다. 건물 사용승인일은 2012년 12월 27일입니다.

1.3. 토지 정보

건물이 소재하는 토지는 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 242-27 번지이며, 총 면적은 66.80㎡ (약 20.21평)입니다. 북서측 하향 완경사지를 평지 조성한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정평가액은 155,000,000원이며, 본 경매는 부동산임의경매로 진행됩니다. 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 '관음2교' 남서측에 위치합니다. 주변으로는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있으며, 주거지로서의 제반 주위 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치해 있습니다. 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기가 경료되어 있으며, 말소기준권리는 2013년 04월 12일 접수된 중소기업은행 근저당권(90,000,000원)입니다. 해당 근저당권보다 후순위인 경기신용보증재단의 가압류(2026-02-19, 14,916,650원) 및 중소기업은행의 임의경매개시결정(2026-05-18, 61,329,345원)이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 104,916,650원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김 씨가 전입되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되었으며 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. (전입일자: 2023-11-28)

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 특이사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있어 향후 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 과거 토지거래허가구역이었으나 현재(2026년 10월 8일 기준) 허가 기간이 만료되어 별도의 허가 없이 거래가 가능합니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 다세대주택의 시세는 전용면적 기준 약 250만원/㎡ ~ 490만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 전용면적(54.17㎡)과 건물 연식(약 2012년)을 고려할 때, 최근 거래된 2016년식 건물의 시세(약 250만원/㎡)를 참고하면 약 1억 3,700만원 내외의 시세가 예상됩니다. 그러나 감정가는 1억 5,500만원으로 책정되어 있어, 시세와 감정가 간의 차이를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건 주변으로는 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설이나 종합병원은 차량 이동이 필요한 거리에 위치합니다. 인근에 초등학교 및 중학교가 있으나, 도보 접근성보다는 차량 이용이 더 편리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 다수의 토지이용계획 및 제한 사항으로 인해 향후 재건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물이 경사지를 평지로 조성한 부지에 위치하여, 토지의 자연적인 조건에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현황 조사 시 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 퇴촌면에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경은 주거 및 농경지가 혼재된 편입니다. 권리상 인수할 부분은 없는 것으로 분석되며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 파악됩니다. 토지이용계획상의 여러 제한 사항이 존재하지만, 비교적 최근에 건축된 주변 주택들의 매매 사례를 볼 때 시장성은 확보되어 있다고 판단됩니다. 다만, 건물 연식 대비 감정가 수준에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 부담이 적습니다.

* 현지 시세 및 주변 거래 동향을 고려할 때, 적정가 이하 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 다세대주택으로서 임대 수익 또는 실거주 용도로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 5,500만원이며, 주변 시세 및 건물 연식을 고려할 때, 합리적인 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 것으로 예상됩니다. 투자 목적, 경쟁 상황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 1억 4,500만원 ~ 1억 5,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.