나이스옥션 법원경매 수원 2026타경52302 [1] 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리 4-3 엠팰리스 에이동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2026.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리에 소재하고, "봉화교차로" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건 동은 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재한바, 제반 교통 상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 303호로서, 외벽 : 외장석 등 마감. 창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨"호별배치도 등"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자(김경훈) 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.09.02. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2026타경52302 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리 4-3, 엠팰리스 에이동 3층 303호에 소재한 다세대주택으로, 감정평가액은 165,000,000원입니다.

토지 면적은 56.28㎡ (약 17.03평)이며, 건물 면적은 46.90㎡ (약 14.19평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 경매의 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련하여 HUG 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출된 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리에 소재하며, "봉화교차로" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건으로는 본건 동에 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 편리하여 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

본건 토지는 대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 도로가 접해 있습니다.

토지 이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

주변 지역은 산업단지와 농경지가 혼재된 지역으로, 인근에 주요 산업 시설들이 위치하고 있습니다. 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 공업 지역이 인접해 있어 환경적인 요인을 고려할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2026년 5월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

등기부 현황을 살펴보면, 소유권보존(갑1) 및 신탁등기 말소(갑3) 이후 주택임차권(을1, 김경훈, 160,000,000원)이 등기되어 있습니다.

그러나 본건의 임차인 김경훈(김 )은 전입일자 및 확정일자가 2022년 7월 1일이나, 제공된 정보상 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

더욱이, HUG 인수조건 변경과 관련하여, 신청채권자 겸 주택임차권자(김경훈) 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026년 9월 2일 제출되었습니다. 이는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용으로, 매수인이 인수할 임차인 보증금은 없습니다.

따라서 을구의 주택임차권(을1)과 말소기준권리인 강제경매개시결정(갑4) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하며, 특정 상권이 크게 발달한 지역으로 보기는 어렵습니다. 주거지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 수준입니다.

주변 "화산빌라(나,다)" 단지에서 2026년 6월 12일, 52.29㎡(전용면적)의 다세대주택이 3,800만원에 거래된 이력이 있습니다. 이는 본건과 면적 및 건물 연식에서 차이가 있으나, 해당 지역 내 다세대주택의 시세를 파악하는 데 참고할 수 있는 자료입니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 및 간선도로를 통해 지역 내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

편의시설: 주위에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 실거래가 괴리: 본건의 감정평가액은 165,000,000원이지만, 인근에서 파악된 최근 실거래가(2026년 6월 12일, 52.29㎡ 기준)는 3,800만원으로 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점, 비교 대상 물건의 특성, 혹은 시장 상황의 급변 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과일 수 있습니다. 제공된 실거래가 정보를 바탕으로 신중한 시세 판단이 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 내에는 외국인 등의 주택 거래 시 허가를 받아야 하는 등 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없는 강제경매 물건이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이라 권리관계가 명확합니다.

다만, 감정평가액과 제공된 인근 실거래가 사이에 큰 격차가 존재하므로, 실제 현장 조사와 상세한 시세 분석을 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인은 임차인 보증금 1억 6,000만원을 인수할 부담이 없습니다.

권리관계가 명확함: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정으로, 복잡한 권리관계에 따른 위험이 적습니다.

잠재적 가치: 화성시 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2026년 6월 12일, 본건과 동일한 지역(화성시 만세구 우정읍 화산리)의 "화산빌라(나,다)" 52.29㎡(전용면적) 다세대주택이 3,800만원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 평당 가격을 산출하면 약 726,700원/㎡ (3,800만원 / 52.29㎡) 수준입니다.

본건의 건물 면적은 46.90㎡이므로, 이를 적용한 예상 시세는 약 3,409만원 (46.90㎡ * 726,700원/㎡)으로 산출됩니다.

이 예상 시세는 제공된 감정가 1억 6,500만원과는 상당한 차이가 있으며, 이는 감정가의 적정성이나 시장 상황 반영 여부에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

현 시세 기준으로는 제공된 실거래가 정보를 바탕으로 3,000만원 ~ 4,000만원 범위에서 가치를 고려할 수 있습니다.

종합적으로 고려한 현 시세 기준 예상 입찰가: 45,000,000원 ~ 55,000,000원.

(주의: 제시된 실거래가와 감정가 간 큰 괴리로 인해, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하였으며, 실제 현장 확인 및 추가적인 심층 시세 조사를 반드시 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.